智汀國(guó)際 | 積極看待房地產(chǎn)稅

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)稅收政策將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的短期銷售產(chǎn)生制約作用。一方面，房地產(chǎn)稅將迫使業(yè)主出租或出售房地產(chǎn)，增加市場(chǎng)供應(yīng);另一方面，房地產(chǎn)稅將抑制投資房屋的需求。隨著市場(chǎng)需求預(yù)期下降，住房企業(yè)的土地收購(gòu)將更加謹(jǐn)慎和理性。預(yù)計(jì)今年土地收購(gòu)步伐將放緩，土地市場(chǎng)活躍度較2016年、2017年會(huì)有所下降，土地出讓率將逐步下降?；氐胶侠淼拈g隔。

在目前的市場(chǎng)環(huán)境尚未回暖的情況下，由于部分住房公司的杠桿率較高，今年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈壓力將比較大，預(yù)計(jì)部分住房企業(yè)將加快推進(jìn)并小心地將土地提取資金——以減少杠桿率。從房地產(chǎn)企業(yè)信用債券到期，2019-2021是房地產(chǎn)企業(yè)償還債務(wù)的高峰期。粗略統(tǒng)計(jì)顯示，2019年住房企業(yè)信用債券超過5000億元，2021年超過7000億元。流動(dòng)造成壓力。因此，有必要密切關(guān)注住房企業(yè)跨行業(yè)投資轉(zhuǎn)型的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注三，四線城市的住房經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售整體增速呈下降趨勢(shì)，不同城市將分化，一線和二線城市規(guī)模將小幅回升，三，四線城市可能逐步回升進(jìn)入市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入將為——現(xiàn)金流量——利潤(rùn)。已經(jīng)形成穩(wěn)定性，質(zhì)量和現(xiàn)金流量測(cè)試的公司將繼續(xù)發(fā)揮其力量。一些激進(jìn)的企業(yè)和返還資金的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)暴露出來。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交量將反彈，交易價(jià)格將接近合理的方向。隨著擁有成本的增加，隨著政策過程變得更加清晰，在早期持有太多房產(chǎn)的投資者可能會(huì)選擇出售以避免納稅。預(yù)計(jì)短期內(nèi)二手房供應(yīng)量將增加，近期抵押貸款利率將增加對(duì)疊加剛性需求的需求。并且相關(guān)稅率的降低被激活，市場(chǎng)量預(yù)計(jì)將反彈。房地產(chǎn)交易量的增加有望促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理流動(dòng)，從投資者流向需求方，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展和穩(wěn)定。

在價(jià)格方面，由于市場(chǎng)供應(yīng)增加，“物有所值”的現(xiàn)象將更為普遍。一些住房公司將采取降低價(jià)格以推動(dòng)銷售的策略，這將迫使二手房持有者降低其價(jià)格預(yù)期。商品房的價(jià)格將慢慢回落，因此房?jī)r(jià)與收入的比率將趨于國(guó)際合理的區(qū)間。就城市而言，一些三線和四線城市缺乏房?jī)r(jià)?！?jīng)濟(jì)和其他基本面支撐，房?jī)r(jià)有修正空間。由于過去兩年一線和二線城市的控制政策，部分自住需求受到抑制。隨著各地監(jiān)管政策的微調(diào)和人才引進(jìn)政策的影響，一線和二線城市的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)將保持穩(wěn)定。

房地產(chǎn)稅征收是大勢(shì)所趨，未來的住宅物業(yè)將會(huì)增強(qiáng)，投資物業(yè)可能會(huì)被削弱。因此，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)稅應(yīng)該積極看待，房地產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)收入分配的作用，以促進(jìn)社會(huì)公平。同時(shí)，也可以提高財(cái)政收入和提供公共服務(wù)。它也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要長(zhǎng)效機(jī)制之一，有利于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段的階段，房地產(chǎn)稅的作用不容小覷。