智汀國際 | 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的困境與轉(zhuǎn)型

商業(yè)街區(qū)，或者街區(qū)式商業(yè)，又被稱為Block街區(qū)，是一個從國外引入的概念。它起源于意大利，流行于英國、法國等歐洲的廣大地區(qū)。街區(qū)式商業(yè)的形態(tài)以及它引導的生活方式，已經(jīng)在全球范圍內(nèi)得到廣泛的認可。尤其是引入中國后，往往被當作一個城市的形象名片和精神場所。

起源于城邦文化的歐洲城市，與中國傳統(tǒng)城市在形態(tài)肌理上，有著本質(zhì)的區(qū)別，因此，當商業(yè)街區(qū)這一形態(tài)嵌入到中國傳統(tǒng)的城市肌理中，伴隨而來的是兩種文化的疊合、沖突與融合。所以，舊城改造中的商業(yè)街區(qū)開發(fā)，是對兩種文化肌理的疊合與沖突的應對。

傳統(tǒng)街區(qū)主要是指城市在經(jīng)歷了長期的歷史積累和發(fā)展演變，由傳統(tǒng)建筑、街巷及公共空間構(gòu)成的居住性聚居區(qū)。

傳統(tǒng)街區(qū)代表著城市的歷史文脈，是城市的特色空間和重要的文化遺產(chǎn)。研究中一般認為傳統(tǒng)街區(qū)是城市歷史風貌相對完整并具有生活真實性的地區(qū)。

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)現(xiàn)狀

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)曾是城市當中最具活力的空間，也一度成為城市經(jīng)濟生活的中心。然而，當前由于自身產(chǎn)業(yè)功能老化、新商業(yè)模式興起、居民消費結(jié)構(gòu)升級等因素的多重疊加影響，傳統(tǒng)商業(yè)大都面臨發(fā)展停滯甚至衰敗的困境和尷尬。

1、受電商沖擊嚴重

電商的價格優(yōu)勢是其最致命的武器，逐步蠶食了傳統(tǒng)商業(yè)的市場份額。

2、經(jīng)營成本增加

首先，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的場地租賃費用逐年增加，而又位于商圈里最旺的地方，那就是貴上加貴，租金的上漲使得傳統(tǒng)連鎖商的經(jīng)驗成本不斷攀升，直接導致商品的單位成本增加，利潤進一步減縮。

3、經(jīng)營模式單一

根據(jù)美國零售專家麥克提出的零售輪轉(zhuǎn)理論，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的變革具有周期循環(huán)特性。開始時，新的商業(yè)街區(qū)企業(yè)往往以低價吸引消費者，增加銷售額，然后再通過開設(shè)新店，連鎖經(jīng)營，以規(guī)模效應優(yōu)勢占據(jù)市場。

然而這種模式容易模仿，從而導致傳統(tǒng)商業(yè)的產(chǎn)異化和創(chuàng)新不足，容易造成消費的“審美疲勞”。所以，隨著市場競爭的加劇，傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)告別了高利潤增長的階段。

傳統(tǒng)商業(yè)的局限性

1、產(chǎn)業(yè)固化，發(fā)展動力喪失

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的零售、批發(fā)和貿(mào)易等商貿(mào)業(yè)發(fā)達，以批發(fā)市場、大賣場、沿街商店及專賣店等為主要業(yè)態(tài)，依靠人流的匯聚、商品的售賣及渠道的價格差賺取規(guī)模化利潤，充分迎合了商品競價、比價的傳統(tǒng)消費需求。

但隨著居民消費升級、新商業(yè)模式興起及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)越來越難以適應城市商業(yè)發(fā)展的新要求。

2、空間老化，載體更新滯后

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往具有街區(qū)建筑密集、商業(yè)與居住功能混雜的特點，使得空間改造和更新的難度較大。

在傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型的背景下，街區(qū)的未來發(fā)展存在不確定性，政府也缺乏足夠的動力，這使得傳統(tǒng)商業(yè)沿線的空間載體功能落后、建筑普遍老化。

3、環(huán)境惡化，發(fā)展特色消失

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)大多沿街自發(fā)形成，追求面街商業(yè)空間的最大化，這就導致商業(yè)空間與交通空間重疊，這在當前追求商業(yè)消費品質(zhì)的時代已然成為傳統(tǒng)商業(yè)的環(huán)境短板。同時，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)盈利模式追求商品售賣空間的最大化，犧牲了部分開敞空間。

如何轉(zhuǎn)型

1、“街”到“街區(qū)”，場所精神核心的樹立

商業(yè)街與商業(yè)街區(qū)最大的區(qū)別在于，商業(yè)街可以依托于城市磁極而存在，而商業(yè)街區(qū)需要樹立自身的磁極。如果孤立地存在，成為單一線性空間，那么會因為缺少空間節(jié)點與開放空間，便不能作為“城市會客廳”承載起城市的公共活動，這也將會限制旅游體驗和休閑消費的加深。

因此，傳統(tǒng)肌理商業(yè)街區(qū)的改造，需要進行肌理重構(gòu)，樹立新的磁極，也就是區(qū)域的場所精神核心，實現(xiàn)從“街”到“街區(qū)”的轉(zhuǎn)變。

2、功能進行匹配性轉(zhuǎn)換

傳統(tǒng)肌理片區(qū)的改造，往往同時承擔著文化傳承的職責。而城市肌理作為城市文化的重要載體，在商業(yè)街區(qū)化改造中，需要得到比較嚴格的保護，因此，在“保護”與“重構(gòu)”的矛盾下，匹配性的功能轉(zhuǎn)換，是平衡這一對矛盾的有效方法。

匹配性的功能轉(zhuǎn)換，賦予了傳統(tǒng)肌理以現(xiàn)代的功能和更高的價值，也就是，讓保護本身產(chǎn)生了“生產(chǎn)力”，提升了附加值。

3、以局部嵌入的方式，進行空間改造

   中國傳統(tǒng)的城市肌理與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的需求存在著與生俱來的沖突。在功能匹配性轉(zhuǎn)換的基礎(chǔ)上，進行局部的嵌入式改造，也是傳統(tǒng)肌理商業(yè)街區(qū)化改造規(guī)劃的重要手法。

4、嵌入式肌理重構(gòu)

在指向性強、單一磁極的城市結(jié)構(gòu)下，傳統(tǒng)肌理片區(qū)表現(xiàn)出來的空間特質(zhì)是均質(zhì)的、依附性的、缺乏核心的。而現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)作為城市一個獨立的休閑區(qū)域，要求自身具有象征性與場所感。因此，在現(xiàn)代化改造中，需要對肌理進行重構(gòu)。兼顧文化傳承職能的同時進行嵌入式的重構(gòu)，是傳統(tǒng)肌理片區(qū)商業(yè)街區(qū)化改造的常用手法。

5、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)經(jīng)營+電商

品牌聯(lián)營模式對中國商業(yè)發(fā)展影響深遠，造成了傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營的日趨同質(zhì)化。在電子商務環(huán)境下，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營進行自營模式的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，同時開啟全渠道零售，這就要求傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營更加注重差異化的市場定位。進行差異化的市場定位，促進經(jīng)營的差異化，促進線上與線下業(yè)務的協(xié)調(diào)發(fā)展。

線上線下價格的不一致會導致網(wǎng)店搶奪實體店顧客資源、貶低實體店企業(yè)形象、損害供應商品牌形象以及影響企業(yè)顧客忠誠度的渠道沖突產(chǎn)生。因此，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營開展電子商務需要加強與品牌供應商的談判，簽訂定價協(xié)議，促進并實現(xiàn)線上線下價格的同步。

最后

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)是城市街道的重要組成部分，不僅為人們提供旅游觀光、公眾休閑、消費購物、餐飲娛樂等多種活動的場所，更是城市物質(zhì)景觀和人文景觀的集中體現(xiàn)。因此，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的轉(zhuǎn)型，是一個涉及物質(zhì)空間、社會、經(jīng)濟、文化等諸多方面的系統(tǒng)性問題。

當前我國日益進步的經(jīng)濟、政治和社會環(huán)境，在為傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的轉(zhuǎn)型帶來機遇的同時，也帶來了挑戰(zhàn)。商業(yè)街區(qū)的改造的首要命題，是如何樹立新的精神磁極、和場所核心。街區(qū)轉(zhuǎn)型畢竟是一個動態(tài)演進的復雜過程，僅僅依靠規(guī)劃的編制是不夠的，還需要扎實有效的實施策略及對街區(qū)發(fā)展動力的深入研究。只有以審時度勢的態(tài)度和動態(tài)開放的眼光進行思考與行動，才能適應時代的變化。