智汀國際 | 融資潮下多個(gè)房地產(chǎn)類ABS被暫停 審核趨嚴(yán)？

背負(fù)高額負(fù)債的房企，除了傳統(tǒng)融資渠道外，不斷通過ABS（指資產(chǎn)證券化）融資，有個(gè)別房企，一筆ABS剛剛審過，另一筆ABS已在審核的路上。

不過，據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)的信息顯示，不到半個(gè)月，已有 6個(gè)房地產(chǎn)類的ABS被暫停。隨著房企ＡＢＳ到期集中兌付來臨，警惕風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為關(guān)注點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從數(shù)量上看，1月企業(yè)ABS發(fā)行數(shù)量大幅減少，這或許與審核趨嚴(yán)有關(guān)。

不到半個(gè)月 6支房地產(chǎn)ABS被中止審查

在不到半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，共有6支房地產(chǎn)ABS被中止審查，涉及金額達(dá)到240億元。據(jù)同策研究院統(tǒng)計(jì)的信息顯示，1月29日，“陽光壹佰購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為7億元，廣西萬通房地產(chǎn)有限公司為原始權(quán)益人。

同在1月29日，“東亞前海-寶龍地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為11.8億元，上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司為原始權(quán)益人。

1月28日，“東興-佳源物業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為9.2億元，南京新浩寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為原始權(quán)益人。而在1月24日，“中山證券-當(dāng)代節(jié)能置業(yè)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為7.9億元，當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司為原始權(quán)益人。1月23日，“濱江集團(tuán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為4.66億元，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司為原始權(quán)益人。

值得一提的是，1月18日，“華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一至十五期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”中止審查，計(jì)劃發(fā)行金額為200億元，廣州合景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為原始權(quán)益人。這是少有的大額度ABS融資計(jì)劃。

上述ABS中止并非終止，仍有繼續(xù)通過審查的機(jī)會(huì)。以往，ABS被中止并不稀罕，不過，在不到半個(gè)月時(shí)間內(nèi)，這么多房地產(chǎn)ABS被中止并不多見。

在同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉看來，ABS被暫時(shí)叫停是一個(gè)信號(hào)，這也預(yù)示著下一步在房企ABS融資方面會(huì)有嚴(yán)格的審核管理。

通過對上述ABS被中止的案例分析，張宏偉認(rèn)為，被中止的企業(yè)基本上都是中小企業(yè)，從ABS資產(chǎn)本身來講，應(yīng)該關(guān)注其資產(chǎn)質(zhì)量到底怎么樣。與一般債券不同，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的信用主要基于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量而非發(fā)行主體的信用。

在張宏偉看來，如果資產(chǎn)質(zhì)量不好的房企，后續(xù)會(huì)出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)， 可能會(huì)帶來更多的負(fù)面效益，比如出現(xiàn)股價(jià)大跌影響等。

一位在金融服務(wù)公司任職的業(yè)內(nèi)人士也向記者反映，現(xiàn)在ABS項(xiàng)目的確不容易通過。在審核方面的確比之前嚴(yán)格。從發(fā)行數(shù)量上看，也比去年底有所減少。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至1月，企業(yè)ABS共發(fā)行了69支，環(huán)比上月的115支減少了46支，不過仍相當(dāng)于去年的月平均水平。

還債壓力下，房企密集通過ABS融資

在ABS項(xiàng)目審核收緊的同時(shí)，從上海證券交易所披露的信息來看，仍有多個(gè)ABS成功發(fā)行及獲批。1月24日，“國開-上海地產(chǎn)第一期公共租賃住房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，規(guī)模約為18億元。

1月21日，規(guī)模12.43億元的“西南證券-龍光地產(chǎn)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，及規(guī)模7.6億元的“中銀證券-楊浦濱江保障房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也均通過發(fā)審會(huì)。1月18日，“申萬宏源-電建地產(chǎn)購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”通過發(fā)審會(huì)，規(guī)模9.56億元。

此外，據(jù)上海證券交易所信息顯示，仍有不少房地產(chǎn)ABS項(xiàng)目正在走審批程序。比如規(guī)模18億元的“東興企融-融創(chuàng)南昌萬達(dá)茂資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、規(guī)模32億元的“國融-百榮世貿(mào)A座資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”、規(guī)模1.4億元的“隆基泰和購房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

值得關(guān)注的是，規(guī)模36.12億元的“廣州富力2018年第四期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”也正在走審批程序。而此前的1月10日，35.59億元的“廣州富力2018年第三期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”剛剛獲得審批通過。

事實(shí)上，自去年11月以來，房企的融資舉動(dòng)頻頻，其融資力度不僅體現(xiàn)在ABS融資項(xiàng)目上，公司債、境外美元債無所不及。其中，還債成為當(dāng)前最為緊迫的融資需求。

據(jù)REICO工作室發(fā)布的房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，2015年-2016 年房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行數(shù)量出現(xiàn)井噴，按照三年發(fā)行期限推算，2018年-2019 年房地產(chǎn)企業(yè)債券將陸續(xù)到期，相比2018 年，預(yù)計(jì)2019 年房企的還債壓力將大幅上升。

而Wind的數(shù)據(jù)更能直觀地說明房企的還債壓力，2019年，房企債務(wù)總計(jì)到期規(guī)模5334億元，其中包括2640億元公司債、846億元海外債。

因?yàn)檫€債壓力，1月份以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資及融資計(jì)劃金額出現(xiàn)井噴。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月30日，今年1月房企公布的融資及融資計(jì)劃總額合計(jì)超過1800億元。刷新最近一年多來的融資月度新高。而大部分融資目的在于現(xiàn)有債務(wù)再融資。隨著企業(yè)密集發(fā)債，融資計(jì)劃未成行的案例也在增多。

ABS市場擴(kuò)容 兌付壓力攀升

“2019年房地產(chǎn)市場調(diào)整的預(yù)期非常強(qiáng)，因此，房企更關(guān)注資金鏈的安全。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資。應(yīng)對未來的還債高峰期，”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉這樣認(rèn)為。

近兩年，房企主要融資方式包括明股實(shí)債信托計(jì)劃、券商資管計(jì)劃、房地產(chǎn)私募資金、并購貸款、公司債、海外債、銷售回款、ABS 等。

看似融資形式多樣，但在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，傳統(tǒng)的融資渠道越來越窄，而利用存量資產(chǎn)發(fā)行ABS則成為一個(gè)穩(wěn)定的替代融資渠道。

尤其是2018年4月份《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》頒布，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。ABS的發(fā)行量呈現(xiàn)上漲的趨勢。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)2018年合計(jì)通過ABS實(shí)現(xiàn)融資達(dá)992.44億元，逼近千億規(guī)模，占ABS全市場份額達(dá)10.39%。

相比發(fā)行債券等融資方式，ABS是盤活存量資產(chǎn)、債權(quán)增信的工具。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從增量時(shí)代跨入存量時(shí)代，ABS更有利于房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。

不過，隨ABS著市場擴(kuò)容和兌付壓力攀升，ABS信用風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒅饾u暴露。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年，房企資產(chǎn)支持證券到期規(guī)模628億元。

對此，張宏偉認(rèn)為，對于一些基礎(chǔ)資產(chǎn)差的中小房企來說，目前的兌付壓力是一個(gè)坎。

目前，企業(yè)ABS遭遇評級(jí)下調(diào)，ABS違約事件均已出現(xiàn)。上述在金融服務(wù)公司任職的業(yè)內(nèi)人士表示，ABS的信用主要基于基礎(chǔ)資產(chǎn)，因此更應(yīng)關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量。目前，嚴(yán)格審核是為了防患于未然。