智汀國際 | 首提房地產(chǎn)長效機(jī)制方案 “一城一策”或成核心

近日，省部級主要領(lǐng)導(dǎo)干部堅(jiān)持底線思維著力防范化解重大風(fēng)險專項(xiàng)研討班在北京開班。習(xí) 近平總書記在開班式上發(fā)表講話指出，要全面做好住房市場調(diào)控等工作，“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案”。

智汀國際發(fā)現(xiàn)，有關(guān)國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的政策口徑正在發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變—與此前相比，長效機(jī)制后多加了“方案”二字，而過往建立、研究或構(gòu)建長效機(jī)制的表述也已進(jìn)化到“穩(wěn)妥實(shí)施”。

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟(jì)與不動產(chǎn)研究室主任王業(yè)強(qiáng)對時代周報(bào)記者指出：“房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)提了很長一段時間，過去中央的表述從‘加快建立’到‘構(gòu)建’，從邏輯上看，這次專題會上換成‘穩(wěn)妥實(shí)施……方案’的表述，這就明確地向社會傳達(dá)了一種信息，即中央關(guān)于房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)取得突破性進(jìn)展，目前已經(jīng)形成具體方案，下一步就是如何‘穩(wěn)妥實(shí)施’的問題。”

從概念到方案歷時六年

早在2014年3月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，其中就提出“調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制”。“長效機(jī)制”首次進(jìn)入大眾眼簾，但此時還集中在“房地產(chǎn)市場‘調(diào)控’長效機(jī)制”。

2015年4月召開的第十八屆中共中央政治局會議，開始轉(zhuǎn)變思路，長效機(jī)制的著力點(diǎn)由“調(diào)控”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖】蛋l(fā)展”，提出“建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制”。

此后，關(guān)于長效機(jī)制的概念越來越清晰，思路也越來越明確。

“經(jīng)過長期編制和反復(fù)討論，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)得到高層認(rèn)可并將逐步轉(zhuǎn)向?qū)嵤╇A段。尤其是此次對長效機(jī)制的措辭調(diào)整，可以看作是一個實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。”廣東省住房政策研究中心副主任陳洋對時代周報(bào)記者說。

“長期機(jī)制并非憑空而來，而是從過去監(jiān)管政策的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)中不斷提取出來。它不僅是歷史的延續(xù)，也是有效的一部分（包括某些限制性行政措施）城市）政策會議。有可能繼續(xù)實(shí)施，并且還將重新設(shè)計(jì)未來的新藍(lán)圖，特別是在“不要生活、且不止一個”的指導(dǎo)下創(chuàng)新新機(jī)制，殼牌研究院院長楊賢玲向時代周刊記者介紹，長期機(jī)制不是一成不變的，將在此前調(diào)整的基礎(chǔ)上不斷調(diào)整和優(yōu)化。

那么長期機(jī)制計(jì)劃將包括哪些內(nèi)容？

“這個方案必須涉及從土地開發(fā)到市場銷售的各個方面，包括房地產(chǎn)立法、財(cái)政、稅收、統(tǒng)計(jì)、監(jiān)管等領(lǐng)域;應(yīng)圍繞'家庭不炒'的發(fā)展，制定或改進(jìn)相應(yīng)的商業(yè)住房制度、公共住房制度、出租住房制度，進(jìn)一步完善土地招標(biāo)制度、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融體系等;包括一些基本的制度安排，以及需求控制政策，即預(yù)先限制措施應(yīng)該是根據(jù)市場情況，城市政策不排除在一些地區(qū)長期承受更大壓力。“王業(yè)強(qiáng)詳細(xì)分析指出。

“穩(wěn)定”實(shí)施風(fēng)險控制

在1月21日預(yù)防和解決重大風(fēng)險專題研討會上，對房地產(chǎn)開發(fā)長效機(jī)制的總體描述是：“各地區(qū)和地區(qū)要平衡穩(wěn)定增長與風(fēng)險防范的關(guān)系，把握節(jié)奏和強(qiáng)度。我們將實(shí)施房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。我們必須加強(qiáng)市場精神分析，做好評估政策引入對金融市場的影響，善于指導(dǎo)期望。要加強(qiáng)市場監(jiān)管，加強(qiáng)監(jiān)督協(xié)調(diào)，及時消除隱患。“

王業(yè)強(qiáng)指出，這里的“穩(wěn)定”一詞意味著與房地產(chǎn)長期機(jī)制相關(guān)的政策措施應(yīng)該確保房地產(chǎn)市場在時機(jī)上“平穩(wěn)健康”，并且政策措施不能保證。房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展將被推遲。直到時機(jī)成熟。同時，它也表明中央政府目前對房地產(chǎn)市場的態(tài)度是“尋求穩(wěn)定”，既穩(wěn)定了土地價格又穩(wěn)定了市場預(yù)期。

“穩(wěn)定”一詞不僅是實(shí)施長期機(jī)制方案的必要前提，也是2019年國民經(jīng)濟(jì)工作和住房建設(shè)工作的主題。在去年12月底舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，今年的經(jīng)濟(jì)工作提出了“進(jìn)一步穩(wěn)定就業(yè)、穩(wěn)定金融、穩(wěn)定外貿(mào)、穩(wěn)定外資、穩(wěn)定投資、穩(wěn)定預(yù)期”的要求。在同月舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，還提出了2019年全國住房建設(shè)工作“穩(wěn)定地價、穩(wěn)定價格、穩(wěn)定預(yù)期”三個穩(wěn)定目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)過2016年9月30日此輪的嚴(yán)格控制，中國房地產(chǎn)市場的房價上漲趨勢得到遏制，市場已進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展軌道。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，去年12月一線和二線城市新建商品住宅和二手房銷售累計(jì)增幅低于同期去年。三線城市新建商品住宅的累計(jì)平均價格與去年同期相同。累計(jì)平均增幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場穩(wěn)步健康發(fā)展。

雖然我國去庫存工作取得了一定成就，大多數(shù)城市庫存處于低位，但不排除這一兩年受各地供應(yīng)加大、市場遇冷等情況影響，整體庫存有反升的威脅。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月末，監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升9.0%。重點(diǎn)檢測城市中，福州升幅較大，達(dá)25.42%，寧波次之，升幅約20%，北京、上海和溫州庫存升幅也超過了10%。

楊現(xiàn)領(lǐng)分析，2019年樓市的風(fēng)險有三個，包括三四線與部分二線再次去庫存的風(fēng)險、高房價的泡沫風(fēng)險、與房地產(chǎn)相關(guān)的潛在金融風(fēng)險。

與此同時，克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉也對時代周報(bào)記者指出，我國房地產(chǎn)業(yè)存在“一放就瘋”的特點(diǎn)，需要警惕“失控”風(fēng)險。

王業(yè)強(qiáng)指出，方案實(shí)施的前提是“穩(wěn)妥實(shí)施”，也就是說，任何政策措施的出臺都要以房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展為前提。這樣看來，預(yù)測將會是“中央出臺指導(dǎo)性政策，各地方根據(jù)實(shí)際情況從中央提供的方案中選擇性制定相應(yīng)的政策措施，因城施策，確保市場穩(wěn)定。此外這個方案的推進(jìn)是不一致的，時間上有先后，力度上有輕重，措施上有差異” 。

“一城一策”或成核心

面對各地千差萬別的市場狀況，因地制宜、松緊有別，但目標(biāo)一致就成為時下落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點(diǎn)。

在中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出2019年的住房工作要堅(jiān)持“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”之后，“因城施策”“一城一策”就成為我國房地產(chǎn)熱門詞匯。

前述多位專家分析認(rèn)為，此次穩(wěn)妥實(shí)施長效機(jī)制方案，“一城一策”也會成為核心。

“穩(wěn)妥實(shí)施的核心在于落實(shí)‘一城一策’，既要通過地方的長效機(jī)制試點(diǎn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有序穩(wěn)步推廣，也要在中央的‘房住不炒’的大方向下進(jìn)行，接受中央的指導(dǎo)和管理，同時地方也會承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，”楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步指出，“只有這樣，‘一城一策’才能實(shí)現(xiàn)它的兩個核心目標(biāo)：給予地方調(diào)控的靈活性，同時避免統(tǒng)一調(diào)控帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險。”

時代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有河南、浙江、福建、長沙、成都等省市宣布將開展房地產(chǎn)市場調(diào)控“一城一策”試點(diǎn)。

但與此同時，時代周報(bào)記者也注意到，上述各地發(fā)布的“一城一策”相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)城市目前只是提出了概念和方向性要求，并未出臺具體的“一城一策”方案。

實(shí)際上，各地的“一城一策”規(guī)劃除常規(guī)性提出“三穩(wěn)”目標(biāo)、“房住不炒”、“平穩(wěn)健康發(fā)展”等方向性要求外，部分地方也會圍繞“一城一策”下的房地產(chǎn)調(diào)控如何做，提出局部措施，包括“落實(shí)地方主體責(zé)任”“加強(qiáng)供需雙調(diào)節(jié)”“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管檢測和調(diào)控工作”“運(yùn)用住宅用地、金融、財(cái)稅等政策‘組合拳’”“保障房、租賃房托底”等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報(bào)記者表示，從目前已經(jīng)發(fā)布“一城一策”試點(diǎn)的城市來看，主要還是二線城市，目前全國各地的政府工作報(bào)告可以看出，“一城一策”的提法明顯增加，預(yù)計(jì)接下來市場的定調(diào)比較清晰，在“一城一策”上會有較多動作。

除了已經(jīng)宣布進(jìn)入“一城一策”試點(diǎn)的城市，近期各地政策調(diào)整也呈現(xiàn)出“因城施策”的特點(diǎn)—各地房地產(chǎn)市場政策出現(xiàn)分化，有的地方在收緊，有的地方在適度放松。

在山東菏澤打響取消限售第一槍之后，多個城市政策出現(xiàn)松動，比如廣州調(diào)整商服限售、青島暫停搖號。但也有城市加強(qiáng)調(diào)控，比如海口限售加碼、深圳在政府工作報(bào)告里重筆提及地產(chǎn)調(diào)控。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，“一城一策”接下來可能會有新的內(nèi)涵，一是各地會根據(jù)自身樓市情況，形成比較豐富的調(diào)控內(nèi)容，大體上以“常規(guī)內(nèi)容+松綁內(nèi)容+規(guī)范內(nèi)容”相結(jié)合，比如說在土地供應(yīng)和住房保障、限購限售等政策、房地產(chǎn)交易秩序等方面進(jìn)行一些調(diào)整。二是各地會從實(shí)際出發(fā)，形成差異性內(nèi)容，比如后續(xù)各地會結(jié)合自身樓市情況，在開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)有所創(chuàng)新，部分地方也會和區(qū)域相結(jié)合，針對區(qū)域的用地情況，適當(dāng)調(diào)整土地出讓條件等。