智汀國際 | 堅持“房住不炒”確保房地產市場平穩健康發展

總體看，多數省份依舊強調繼續堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，確保房地產市場平穩健康發展。

中原地產首席分析師張大偉表示，2018年年末召開的中央經濟工作會議繼續強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。樓市整體調控力度將依然維持從嚴態勢。地方“兩會”再次強調相同的表述，顯示了遏制房價上漲的決心。

確保房地產市場平穩健康發展措施方面，部分地區在土地環節繼續加快供應，確保庫存保持在合理區間。其中，北京市政府工作報告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項目開工建設和入市步伐。從2019年1月北京土地出讓市場情況看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出讓；另有14宗住宅用地將于近日出讓。

張大偉表示，2019年，北京將有5萬-6萬套限競房入市。依照目前共有產權土地出讓情況看，預計入市體量將超過4萬套。市場庫存較為充足，有利于房價穩定在合理區間。

一直強調減輕房地產依賴的海南省交出了一份滿意答卷。海南省住建部門負責人透露，2018年海南房地產開發投資達1715億元，比上年減少16.5%；房地產銷售面積1400萬平方米，較上年減少近1000萬平方米。“目前房屋均價為14500元/平方米，從2018年2月開始基本維持在15000元/平方米水平，遏制了房價進一步上漲的局面。”

2019年，海南省強調繼續堅持“房住不炒”定位，同時強調要出臺引導房地產轉型發展的配套政策，保障企業合法權益。消息人士表示，海南省將研究出臺全域限購后引導房地產轉型發展的配套政策。

針對市場不同情況，因城施策、分類指導、精準調控成為地方調控住房市場的“藥方”。

福建省提出加強房地產市場精準調控。福州、廈門要編制“一城一策”實施方案。浙江省的杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市將做好方案制訂工作。

貝殼研究院院長楊現嶺表示，2019年，各地樓市調控大方向是落實“一城一策”。“有的地方房價上漲壓力大，庫存不足，政策將堅決落實‘房住不炒’目標。有的地方經濟下行壓力大，庫存充足，在樓市穩定的前提下可能適度放松。”

房屋銷售減緩購房信心下滑 多國房地產顯現降溫跡象

從北美洲的美國、加拿大，到歐洲的意大利、英國，再到亞洲的新加坡，不少國家和地區都出現房屋銷售減緩、信心下滑的跡象。

信心下滑 銷售下跌

2018年美國房價增速放緩，此前房價一路攀升所累積的價格增幅已經超過收入增速，削弱了消費者的購房能力，拖累購房信心下滑。美國房貸機構房利美今年1月發布的調查報告顯示，由于抵押貸款利率上漲以及房價攀升，2018年12月美國購房信心指數環比下滑2.7點至83.5點。

從銷售數據上看，去年12月美國房屋銷量跌至三年來最低值。根據全國房地產經紀人協會的數據，去年12月美國現房銷售量下滑6.4%，考慮季節性因素后折算為年化499萬套，是自2015年11月以來的最低值，同比暴跌10.3%。2018年全年房屋銷量下降3.1%，達到534萬套，也是2015年以來最低。

在澳大利亞，悉尼和墨爾本房地產市場價格跌至新低，令澳大利亞房地產市場信心降至谷底。數據顯示，目前悉尼的房價比2017年頂峰時期下降了11.1%。澳大利亞房地產行業協會與澳新銀行本月公布的一份聯合調查顯示，2019年一季度的澳大利亞房地產行業整體信心指數下降3個點至123點，較去年同期下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

在歐洲，意大利房地產市場也表現不佳。和歐洲其他國家的房地產價格相比，意大利房價顯然已經停滯不前，同比下跌了0.4%，下跌幅度較為溫和。同期歐洲其他國家的房地產價格平均上升了4.3%。

英國“脫歐”的不確定性導致倫敦地區房屋交易意愿下降。根據LonRes的數據，英國倫敦地區2018年房屋換手率同比下跌14%。從倫敦開始的房屋交易萎縮逐漸影響到外圍地區，英國皇家特許測量師學會對短期內英國房價的展望，已經下跌到1999年以來的最低水準。

在亞洲，2018年第四季度，新加坡住宅價格出現過去六個季度以來的首次下跌。根據新加坡市區重建局今年1月初公布的數據，2018年第四季度，新加坡私人住宅價格下跌0.1%，市區黃金地段的房價下跌1.5%。

融資緊縮 經濟放緩

不少國家房地產市場出現降溫的背后，存在一些共同因素，如貸款利率升高，融資收緊，以及經濟出現放緩跡象等。

路透社報道稱，美國房地產市場出現調整，是受到抵押貸款利率升高以及土地和勞動力短缺的影響，這導致房地產庫存緊張、房價上漲。盡管2018年12月的工資漲幅達到3.2%，自2012年以來首次超過房價漲幅，但經濟學家警告說，美國2017年年底進行的稅制改革減少了抵押貸款利息和房地產稅的抵扣，因而降低了擁有房屋所有權的吸引力。根據Mortgage News Daily的數字，美國30年期固定貸款利率一度在2018年10月突破5%，觸及八年高點，使得借貸成本大大增加。該指標在2018年12月出現下滑，從月初的4.85%降至年關時的4.61%，但同比仍處于高位，不利房地產市場擴張。

澳大利亞方面，澳大利亞房地產行業協會首席執行官肯·莫里森表示，受到融資渠道緊縮、對經濟前景不樂觀態度的影響，作為澳大利亞經濟的一大驅動力，房地產行業正在放緩。調查顯示，維多利亞州和新南威爾士州的信心指數下降幅度最大，債務融資可用性的預期在過去12個月內下跌了20個指數點；對住房資本增長的預期降至-23指數點，為2011年調查開始以來的最低水平。受訪者認為，未來一年融資的可用性將進一步惡化。

加拿大房地產市場自從金融危機以來出現大幅上漲，但同時也帶來了房地產相關債務的劇增。自2008年以來，加拿大的住房債務額已經從相當于居民收入的150%上升到2018年的178%。在過去18個月，加拿大銀行已經將利率提高了五次，高負債的購房者財務壓力上升，預計2019年新房銷售將更為緩慢。與此同時，抵押貸款壓力測試也使得不少居民淪為風險更高的私人房屋抵押貸款借貸者。

新加坡金融管理局最新數據顯示，2018年前11個月，新加坡住房貸款增速放緩至1.9%，不及2017年增速4.2%的一半。2018年7月5日，新加坡金融管理局、國家發展部和財政部聯合發布公告，從7月6日起，上調額外買家印花稅稅率5至15個百分點，并收緊貸款限額。新加坡政府稱，該舉措旨在使房地產市場降溫，維持房價漲勢與經濟基本面一致。

前景謹慎 走勢分化

一項路透針對地產業專家的調查顯示，美國今年房價漲勢料將呼應經濟動能大幅放緩，專家們多認為房地產交投已過高峰。根據房利美的報告，受訪者中認為眼下是購房好時機的比例環比下降了12個百分點至11%，而認為適合賣房的人數上升了1個百分點達到36%。展望未來，消費者預計2019年房價增速仍將繼續放緩。

對于英國房地產市場，最為樂觀的英國主要抵押貸款機構之一哈利法克斯公司預測，2019年英國房價有望迎來2%至4%的增長。但英國央行去年11月認為，在最壞情境下，“無協議脫歐”將導致英國房價下跌30%。不過，由于英國住房剛需強勁，加上抵押貸款利率保持低位、就業率創新高等因素支撐，多數機構預測，今年英國房價將保持平穩或小幅下跌，即便出現“無協議脫歐”，樓市可能會短期震蕩，但不大可能崩盤。

此外，分析人士認為，由于限制外國人購房，澳大利亞、加拿大等國房地產市場降溫將難以得到資金流入的支持。澳大利亞方面，莫里森表示，外國投資者已被拒之門外，信貸供應緊張，最大的住宅市場迅速疲軟。去年第四季度，澳大利亞新房市場上的外國投資者僅占6.5%，與2014年下半年的16.8%相比大大降低。

在主要國家出現房價下調的同時，一些國家和地區的房地產市場仍然保持榮景。比如歐洲的一些國家去年房地產市場維持增長，顯示并未出現全球房價普跌的局面。

2019年樓市整體供應小幅上漲 一二線城市或率先回暖

近日，中國社會科學院財經戰略研究院發布《中國住房市場發展月度分析報告》。報告稱，大數據房價指數(BHPI)監測顯示，2018年12月，受監測的142個樣本城市房價平均環比下跌0.68%，環比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

業內分析認為，在嚴厲的調控政策持續下，2018年全國各線城市房地產市場出現不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產市場交易數據，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調整背景下，未來各線城市房地產市場將延續分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。

一線城市進入補庫存階段

1月28日，上海易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示，截至2018年12月底，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環比增長2.1%，同比增長1.6%。

觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢。尤其是9月份庫存規模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態勢。10-12月份繼續保持增長態勢。總體上看，庫存走勢正迎來變化，年底正式步入上行通道。

截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

從同比增幅數據看，一線城市在連續34個月庫存同比下跌后，2018年6月份首次出現同比正增長態勢，7-12月份繼續同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續42個月的同比下跌，但跌幅是在持續收窄的。三線城市在連續38個月同比下跌之后，目前出現了連續兩個月同比正增長的現象。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2018年全年庫存先降后增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現，這也倒逼相關房企積極進行項目的降價。當然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

嚴躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關房企也依然會采取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

2019年樓市整體供應小幅上漲

事實上，全國各線城市針對自身市場特點，普遍開始推行因城施策。克而瑞地產研究院的統計數據顯示，在此背景下，市場分化更加嚴重，一線城市成交下滑；重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處于高位；但海口、廈門、三亞等城市由于嚴苛的調控使得市場陷入“冰凍”，成交量大幅下調；廣大三四線城市盡管政策環境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

2018年底，隨著一線和熱點二線城市預售證管控逐漸放松，新建商品住宅新增供應一直相對較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應量高達131萬平方米，創下近十年來新高。克而瑞地產研究院的數據顯示，總的來看，全國受監測的60個重點城市2018年全年新增供應總量同比增21%，各能級城市供應全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

“全國房地產市場在2018年下半年轉冷，項目去化率明顯下調，而菏澤、珠海等局部放松引發的市場悲觀預期有所削減，調控放松預期被進一步強化。”克而瑞地產相關分析人士預測，首先，未來一線城市新增供給量預計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應力度，且土地價格也相對降低，可上市供應房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬松，房企也會加快推盤入市。

其次，二線城市供給量整體小幅增長。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應，預計2019年供給量顯著增加。

此外，三四線城市供應量回落分化。由于當前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經明顯下調，房企為避免陷入新一輪庫存風險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量。另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應，使得至少明年上半年以前新增供應量仍將普遍增加。克而瑞方面預測，“雖然預期政策放松，但購買力嚴重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調整期，不同城市間表現分化。”

預計一二線城市率先回暖

1月16日，國家統計局發布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅擴大，二三線城市環比漲幅有所回落。

由于臨近春節，各大房企為了在淡季市場沖刺業績，熱點項目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量，價格有所上漲，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價格同環比漲幅均有所擴大，環比漲幅較當年11月擴大1.02點，同比漲幅擴大1.3。

“2019年一、二線城市在供應增加、需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調壓力集中在三四線城市。”上述克而瑞分析人士認為，近年來三四線城市房地產市場爆發，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返鄉置業和棚改貨幣安置等方面因素的推動，核心卻是城市自身內生的剛需和改善需求。“而在三四線城市市場行情面臨回調預期當口，需求能否持續成為關注焦點。”

該人士進一步指出，“考慮到近期市場持續低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經降價搶跑，但由于一、二線城市供應增加，需求充裕且支付能力相對較高，預計一線城市將保持低位回升，二線整體平穩，熱度將會慣性維持，而回調壓力主要集中在需求透支和購買力不足的大多數三四線城市。”

從政策層面來看，業內普遍認為，2019年，在“穩地價、穩房價、穩預期”的整體基調下，一線城市整體政策面依舊趨嚴，限價政策仍將廣泛落實，項目售價大幅上漲的可能性并不大，另一方面，即使短期市場成交持續低位、項目去化走低，但政策放松預期強烈，房企以價換量、房價環比大幅下跌動力不足。綜合而言，一線城市房價仍將高位維持且漲跌波幅不會太大。

與此同時，在“因城施政”分類調控基調下，二線城市政策松綁預期最強烈，預計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態勢。另一方面，三四線城市房價上漲動力不足，結構性分化會更為顯著。尤其是，前期房價上漲過快、市場需求透支嚴重的環都市圈三四線城市房價上漲基本已經到達階段性瓶頸。