智汀國際 | 多國房地產市場出現降溫跡象

智汀國際了解到，從北美的美國、加拿大，到歐洲的意大利、英國，再到亞洲的新加坡，許多國家和地區都顯示出房屋銷售下降的跡象。

信心下降，銷售額下降

2018年，美國房價增速放緩。住房價格上漲的價格上漲已超過收入增長率，這削弱了消費者購買房屋的能力，并拖累了買房的信心。根據美國抵押貸款機構Fannie Mae今年1月公布的一項調查顯示，由于抵押貸款利率上升和房價上漲，美國購房信心指數在2018年12月下跌2.7點至83.5點。

就銷售數據而言，去年12月美國房屋銷售跌至三年來的最低水平。根據全國房地產經紀人協會的數據，去年12月美國現有房屋的銷售額下降了6.4％。考慮到季節性因素后，年化銷售量為499萬套，為2015年11月以來的最低水平，同比下降10.3％。 2018年，房屋銷售同比下降3.1％至534萬套，為2015年以來的最低水平。

在澳大利亞，悉尼和墨爾本房地產市場價格跌至新低，澳大利亞房地產市場信心跌至谷底。數據顯示，悉尼房價目前較2017年的峰值下降了11.1％。澳大利亞房地產行業協會和澳新銀行本月發布的聯合調查結果顯示，澳大利亞房地產行業整體信心指數位居第一2019年第一季度下降3點至123點，比去年同期下降15.5點，為2013年9月以來的最低水平。

在歐洲，意大利房地產市場也表現不佳。與其他歐洲國家的房地產價格相比，意大利房價明顯停滯不前，同比下降0.4％，而且下降幅度較小。同期，其他歐洲國家的房地產價格平均上漲4.3％。

英國脫歐的不確定性導致倫敦貿易意愿下降。根據LonRes的數據，2018年英國倫敦的房屋周轉率同比下降了14％。來自倫敦的房屋交易萎縮已逐漸影響周邊地區，英國皇家特許測量師學會短期內對英國房價的預期已跌至1999年以來的最低水平。

在亞洲，在2018年第四季度，新加坡的住宅價格在過去六個季度中首次下跌。根據新加坡市區重建局今年1月初公布的數據，新加坡私人房價在2018年第四季度下跌0.1％，而優質城市地區的房價下跌1.5％。

融資緊縮在許多國家房地產市場降溫的背后，有一些共同因素，如貸款利率上升，融資緊縮和經濟放緩跡象。

路透社報道稱，由于抵押貸款利率上升以及土地和勞動力短缺，美國房地產市場已經調整，這導致房地產庫存緊縮，房屋價格上漲、。盡管2018年12月工資上漲3.2％，超過房價自2012年以來首次上漲，但經濟學家警告說，美國2017年底的稅制改革減少了抵押貸款利息和房地產稅減免，從而減少了所有權的吸引力的家。據“抵押新聞日報”報道，美國30年期固定貸款利率在2018年10月曾一度突破5％，觸及8年來的新高，使借貸成本大幅上升。該指數在2018年12月下跌，從月初的4.85％下跌至年底的4.61％，但仍然處于同比高位，這不利于房地產市場的擴張。

在澳大利亞，澳大利亞房地產行業協會首席執行官肯·莫里森（Ken Morrison）表示，由于融資前景緊縮（、），房地產行業正在放緩，這對經濟前景并不樂觀。調查顯示，維多利亞州和新南威爾士州的信心指數跌幅最大，過去12個月債務融資可用性預期下降了20個指數點; 2011年住房資本增長預期降至-23指數點。這是年度調查開始以來的最低水平。受訪者認為，未來一年融資的可用性將進一步惡化。

自金融危機以來，加拿大房地產市場大幅上漲，但也導致房地產相關債務急劇增加。自2008年以來，加拿大的住房債務已從居民收入的150％上升到2018年的178％。在過去18個月中，加拿大央行已經五次加息，對負債累累的購房者的財務壓力有所增加，新房預計2019年銷售額將放緩。與此同時，抵押貸款壓力測試也導致許多居民成為風險較高的私人抵押貸款機構。

根據新加坡金融管理局的最新數據，在2018年的前11個月，新加坡的住房貸款增長率放緩至1.9％，不到2017年4.2％的增長率的一半。7月5日， 2018年，新加坡金融管理局、由國家發展部和財政部聯合宣布，從7月6日起，額外買方的印花稅稅率將提高5至15個百分點，貸款限額將收緊。新加坡政府表示此舉旨在降低房地產市場，并使房價保持上漲，與經濟基本面保持一致。

前景謹慎

路透社一位房地產專家調查顯示，今年美國房價上漲預計將與經濟放緩相呼應，專家認為房地產交易已經達到頂峰。根據Fannie Mae的報告，認為合適的購房時間下降了12個百分點至11％的受訪者比例，而認為適合出售的人數增加了1個百分點至36個百分點。 ％。展望未來，消費者預計2019年房價將繼續放緩。

對于英國房地產市場，最樂觀的英國抵押貸款機構之一哈利法克斯預測，2019年英國房價預計將上漲2％至4％。然而，去年11月英格蘭銀行認為在最壞的情況下，“不同意離開歐盟”將導致英國房價下跌30％。然而，由于英國對住房的需求強勁以及抵押貸款利率低至、，大多數機構預測今年英國的房價將保持穩定或略有下降。即使“沒有同意離開歐盟”，房地產市場可能是短期的。腦震蕩，但不太可能崩潰。

此外，分析師認為，由于外國人購買房屋的限制，澳大利亞、加拿大等國家將很難從房地產流入中獲得支持。在澳大利亞，莫里森表示，外國投資者已被拒絕，信貸供應緊張，最大的住宅市場正在迅速減弱。去年第四季度，澳大利亞新房市場的外國投資者僅占6.5％，遠低于2014年下半年的16.8％。雖然主要國家的房價已經降低，但一些國家和地區的房地產市場仍然保持著繁榮的未來。例如，去年歐洲一些國家的房地產市場保持增長，這表明全球房價沒有普遍下降。