智汀國際 | 2019樓市展望：房地產市場穩字當頭

在2018年底，幾個城市打開了放松和監管的大門，這使得2019年的房地產市場陷入混亂。 2019年房地產市場如何發展？房價會上漲還是下跌？有哪些因素？大河日報記者結合鄭州房地產市場的大數據，邀請業內專家進行分析。

中央基調

每年，房地產市場的趨勢將基于中央政府的精神。可以說風吹的地方，市場的去向。

分析：

“三穩”（穩定價格、穩定價格、穩定預期）被列為2019年建設部十大關鍵任務之一，其重要性不言而喻。對于房地產市場來說，穩定性是壓倒性的。應該指出的是，穩定性實際上是雙向調節。大漲不穩定，崩盤不穩定。最近召開的中央經濟工作會議也提出要建立一個房地產市場健康發展的長效機制。

中央經濟工作會議提出，房子用來生活、不用于猜測。 2019年住房和城鄉建設部的十項關鍵任務明確指出，有必要堅持“房屋用來生活的情況不會被用于投機”。這些主題演講再一次讓小組只需要買房子再保證。

河南財經大學工程管理與房地產學院秦秀紅副教授認為，在2019年內外環境的影響下，經濟下行壓力將增大，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策將繼續。房地產市場的焦點是穩定的價格、。房價和穩定的預期，“家庭不要推測”的基調不會改變，由于該市的政策、分類指導，調控政策更加精細。連續五次下調存款準備金率后，抵押貸款利率可能會松動，但程度并不大。只需要和改變仍然是市場需求的支柱。

祝福房地產營銷中心負責人張南寧認為，從鄭州監管政策的嚴格性來看，2018年達到了歷史最低點。根據2018年的實際交易情況，整體而言交易依然強勁，近年來政府合并。文件和新聞報道受到整體經濟下行壓力的影響，房地產政策的監管將在明年放松。

供需

商品價格由供需關系決定。在過去的五年中，從住宅建筑面積來看，城市級別的城市級別、的增長率遠遠超過了鄭州。結果是，在鄭州，人口流入、的住房需求相對較大，與銷售相比供應不足，因此房價上漲。

分析：自2011年以來，鄭州的年增長率從155,000到230,000不等。根據權威數據，2019年新年伊始，鄭州人口已超過1000萬。鄭州成為中央六省省會第二個加入“千萬俱樂部”的人口。隨著智慧鄭州、人才政策的不斷深入，鄭州人口將逐步減少，未來鄭州人口將繼續大幅增加?！多嵵萁ㄔO國家中心城市行動大綱》建議到2020年，鄭州常住人口將達到1100萬人，到2035年將達到1350萬人。

在供應方面，張南寧給出了一組數據。 2018年，鄭州商品房交易數據顯示，當年供應量為1469萬平方米，同比增長18％;成交1317萬平方米，+ 14％，實現價格13767元/平方米，同比增長11％，價格漲幅較大。年內，商品房供應量為1,100萬平方米，而去年同期為-13％;營業額1096萬平方米，同比增長20％，價格為13723元/平方米，同比增長13％。加上鄭州進入1000多萬人口的城市，仍然可以看到住宅需求強勁，人口紅利依然存在且強勁。

土地價格

鄭州房價暴漲的主要原因是商品房需求強勁。、除供應短缺外，土地供應緊張，土地供給也將導致對房價上漲的預期迅速上升。

分析：

2018年，中國賣了多少地？據中國指數 研究院統計，僅300城賣地收入就高達4.17萬億元，全國賣地總收入估計高達5.5萬億元以上。這一數字，超過2017年，相當于全國企業所得稅與個人所得稅的稅收總和。鄭州在2018年土地共賣了1063.6億元，比2017年增長了24%，排名全國第六。

鄭州地產專家王振東稱，賣地換來收入，支撐城市擴張，這是過去20年土地財政的根本邏輯。面粉貴過面包，轉而刺激面包價格上漲，這也是房價持續上漲的一大因素。

銀行態度

普通買房人看市場的方法很簡單，那就是看銀行對買房貸款的態度。一般而言，銀行手松，說明市場看好，投資客涌動，房價一般呈上漲趨勢；銀行手緊，說明市場風險加大，政策調控，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價一般呈下跌趨勢。

分析：

近期，央行宣布擴大定向降準范圍，對于樓市也是重大利好。此舉一出，意味著此前不符合定向降準范圍的機構有望補上“降準”福利，隨著未來央行降準，釋放資金，今后銀行的資金流動性勢必不再緊張，房貸或房貸利率上浮較高的局面也會有所緩解。

記者走訪發現，目前鄭州市廣發、民生、中信等商業銀行首套房房貸利率已下調至上浮25%，中、工、農、建四大行首套房貸利率依然上浮30%，但農行個別支行、平安銀行、鄭州銀行可視情況調整為20%。業內專家認為，2019年鄭州房貸利率仍有下調的可能性。

租賃增加

住建部2019年十項重點任務中指出，人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要盤活存量土地，加快推進租賃住房建設，切實增加有效供應。對于租房族來講，這可是個好消息，供應的增加將使租房更為輕松，租賃或將成為更多人的選擇。

分析：

1月11日上午，河南省人民政府新聞辦召開新聞發布會，對被列為2018年河南重點民生實事之一的青年人才公寓建設情況向媒體進行介紹。

在實際建設中，2018年，在鄭芝和鄭州共開展了5.14萬套青年人才公寓。其中，全省直接開工建設約2.58萬套，主要分布在鄭東新區龍子湖集團、金水區科教園區、經濟區、機場區等10個區域，主要設置60平方米、 90平方米和120平方米三種米。與此同時，項目區基本上設有幼兒園、中小學、停車場、醫院、商場等公共服務設施。截至2018年底，全部10個建設單位已進入施工現場。

在鄭州，目前正在建設約25,600套。在租金方面，相關負責人表示，租賃標準的初步考慮不高于同一地點市場租金的70％，并將根據相關因素進行調整?？梢哉f，隨著政府對租房保障住房的持續投資，未來必將抵消住房價格的上漲。

房地產稅將來臨

2019年最大的懸念是房地產稅。

業內很多人都認為征收房地產稅沒有技術障礙。統一登記房地產、全國住房信息網、國家土地稅合并、 70年的使用權自動續期，這些事項全部被擱置，房產稅將征收，不會有技術限制。

“征收房地產稅需要一個穩定的市場環境。”北京師范大學政府管理研究所副所長宋祥慶認為，如果經濟持續下滑，征收新稅，將很難獲得來自整個社會的認可。重。如果房地產市場的下行趨勢加劇并引入房地產稅，它將成為催化劑，這將加劇房地產市場的低迷。

房地產市場越穩定，房價越高，房地產稅將盡快到達。房地產市場低迷越多，房地產稅就越謹慎。顯然，2019年的房地產稅可能會開始征求意見，但距官方登陸還有一段距離。

哪個方面會很熱

隨著住房企業融資的增加，分化明顯，推動現金流的速度加快，各種營銷方式將發揮作用。預計2019年新交易量與2018年相比將保持穩定，整體價格將略低。有一個反彈，但板塊分化是顯而易見的。根據張南寧的分析，結合2018年的實際交易情況，區域價值和剛需的價值是堅實的基礎。單板近60億元的銷售額完全反映了這一點，鄭州市區的數量和價格都有所上漲。現象。與此同時，周邊地區也出現了顯著增長。結合一級土地市場的交易數據，結合二級市場的銷售情況，在2019年，鄭州環城路區域，如機場港口、，將成為熱點區域，新高新區、管城、金水區將有一個新盤。