2019年的房地產10大預測

2018年已經畫上了圓滿的句號，在這一年里，你或彷徨、或自信，無論何種表情，都終將過去，迎接你的2019年就在眼前，該如何正確認識2019，如何順應2019年的時代變化，客觀面對、積極應對，才是我們不變的原則。諸葛找房針對大家所關心的話題，智汀國際認為，根據2018年市場情況，結合當前房地產調控政策，判斷2019年市場形勢，指導你的所作所為，房價是漲還是跌，還能不能買房，哪里的房子值得買，哪里的房子又是假繁榮，這些都是大家在積累經驗、總結教訓基礎上，結合自己的實際情況，來決定你該如何參與2019年的房地產紅利。

1、房住不炒是幾年內房地產調控政策的綱領性原則。

房子是用來住的而不是用來炒的是2016年底提出的，2017年在落實中逐漸影響人們的觀念，2018年取得良好成效，次定位逐漸深入人心，普遍形成共識。任何政策的制定都是在這個原則上來展開的，而且這也是顛覆了房地產被過度投 資化的普遍觀念，這也證明房子回歸居住屬性的呼聲越來越高。

所以，2019年房住不炒定位不會變，無論政策是適度寬松還是繼續從嚴，都必將以房住不炒為準則。

2、房地產調控不會放松，打擊炒房依然是階段性任務。

由于2018年在調控中取得一定成果，那么必然也會對2019年政策執行起到一定影響。調控是松是緊也讓更多人不斷去猜測和揣摩。我們調控的目的絕對不是為了打擊炒房者，但是階段性任務必然是打擊炒房，因為只要有炒房的泛濫，剛需市場就無法保障正常運行。2019年面臨的市場形勢大不一樣，如果說2018年堅決落實調控不動搖，2019年當然也是調控不動搖，那么2019年的調控更加講究技巧性，這種技巧是要防止房價上漲基礎上，開始規避房價出現大幅回落。

2018年，國家層面三令五申強調，堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并聯合多部門對全國多城開展治理房地產市場亂象專項行動，嚴打投機炒房、穩定市場秩序。數十個省市相繼采取行動，樓市調控進入“反炒房”新階段。大大小小政策差不多有450次之多。

2019年，即使政策會因城施策，但打擊炒房的力度不會減輕。

3、樓市“因城施策”指導下，地方微調擴圍將成主基調。

智汀國際了解到，從2018年底以來，菏澤、衡陽（樓盤）、廣州（樓盤）、珠海（樓盤）等多地對房地產調控政策進行了微調。人民網(603000,股吧)評論稱，微調不等于翻盤，變動不等于變臉，放松不等于放開，始終是因時制宜，因城施策。由此看來，官方對各地政策的微調屬于默認，也就是分類調控的延伸，那么結合地方實際情況的“因城施策”有望成為2019年樓市調控的主基調之一。

當然，這種微調無論如何都會造成大家的一種沖動，那就是市場轉好一些，開發商也好，炒房者也罷，可能都會有漲價沖動，可是房價漲跌是他們說了算嗎？

4、穩地價穩房價穩預期是2019年目標也是手段，避免房價大起大落。

2019年就一個字，“穩”。這既是我們的目標也是手段。住建部表示，2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。

2018年過熱城市房價實際上是有下跌的，在一些毫無資源和人口支撐的城市，很可能會有房價回落跡象，但是為了防止房價大起大落，必須穩住整個行情。諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，均價上漲的城市為21個，平均漲幅為1.28%。均價下跌的城市為79個，平均跌幅為1.83%。12月份下跌城市數量增多，相比11月增加了23個，平均跌幅擴大0.83個百分點。

穩地價和房價目的還是希望穩住大家的預期，調控不是不讓人買房，而是在房住不炒的背景下讓炒房者退出市場。從來沒有說不讓你剛需買房，所以在預期穩定后其實就是希望大家能夠安心踏實買房，買得起就買，買不起想別的辦法，不用再糾結該不該買了。

5、支持真實自住型需求是2019年調控努力的方向。

房住不炒，無論如何打擊炒房，最終是要讓大家住得起房。而真正用來自住的購房者不能在房地產大潮中總吃虧。2018年，因為受到假剛需和炒房者的牽連，房貸利率提高的確對剛需不利。但我們要知道這場變革必然要經歷陣痛，從大局看，從長遠看，對剛需有利，在于市場環境的凈化。

住建部剛剛提到，加強房地產市場供需雙向調節，改善住房供應結構，支持合理自住需求。這就意味著，2019年，政策將從滿足剛需入手，讓真正需要房子的人有房住，買得起房，住得起房。最大的實惠應該就是切實降低剛需和改善人群的門檻，降低首付比例和利率，還不能讓炒房者鉆了空子。

買不起房的人可以從共有產權和公租房等保障性質住房中尋找答案。

6、一二線城市依然偏緊，但與2018年相比回暖有望。

2017年底我曾預測2018年一二線城市可能會隨著調控的深入而逐步降溫，尤其是二手房市場。實際上，2018年的確如此。據諸葛找房數據顯示，從不同等級城市掛牌均價環比情況來看，11月份各等級二手房市場均有不同程度的下跌，其中一線、二線城市跌幅較大，跌幅分別為0.43%、0.48%，三四線城市環比微跌0.07%。這是調控的成果，更是調控的目標。這也是2018年一二線城市的市場現狀，這是調控堅持不動搖的結果。

那2019年又當如何呢？我不是神仙，但從現在的政策和調控效果看，一二線城市房價大局已定，不太可能持續下跌，因為有人口和資源支撐，而且調控也不允許房價出現大幅大下跌。回落只是讓房價更穩定。特別是一直緊繃的調控有望適度放松，特別是在成交方面，一二線城市有望回暖，尤其二手房。但指望房價大幅上漲不太可能。無論房價漲跌都不要奇怪，因為有穩在保底。

7、三四線城市隨著利好政策相繼退出而熱度回潮，部分炒房者被套牢。

三四線城市可以說在2017年到2018年尤其火 爆，但是這種火 爆我們一直強調不具備可持續性，大多來自于一二線城市調控的嚴厲擠出效應，還有就是地方城市的棚改貨幣化政策刺激。然而2018年各種利好都在相繼退出，幾乎全都是利空，而且越收越緊。連一二線城市房價都會降，三四線城市為什么不能降？

燕郊等環京的2018就是不少三四線城市的2019，不少炒房者可能會被套牢，因為太貪心。許多追著高點跑，結果房價出現大幅回落，炒房者真的被套牢了。這不是玩笑。

8、逐漸退出“經濟房地產化老路”，利好實體經濟。

房地產調控變化后，買房的邏輯也在發生變化，人們的觀念也多少受到影響，但這需要一個過程，甚至是一個長期漫長的過程。房地產的支柱性地位也是如此，它對經濟增長的促進作用不可忽視，但同時也不可避免地影響了其他實體經濟的發展甚至包括金融風險防范都需要我們引起重視。

近期，中國人民大學發布報告明確提到，目前居民財富基本上被房地產掏空，廣大中產和中下收入階層被房地產套牢。而消費的核心支撐力不是高收入階層，而是中等及中下收入階層。

人民日報發表文 章《樓市穩字當頭不走靠房地產拉動經濟的老路》。高房價極大地提高了產業發展的要素成本，并且讓發展實業變得“不劃算”，樓市不能成為“麻煩制造者”。

降準等政策的利好，利好的不是房價，而應該是實體經濟的提振。但是即使擺脫對房地產的過度依賴也不可能一蹴而就，需要一個長期過程。

9、環京房地產價值實現階段性升級，但利好的不是房價。

不得不說，環京的房子這兩年上漲后經歷了非常嚴厲的調控，市場也急轉直下，這是在意料之中的，因為過去被炒得太嚴重了。但是，久亂必有治。1月3日，國家正式批復《北京（樓盤）城市副中心控制性詳細規劃（街區層面）（2016年—2035年）》，城市副中心與河北省廊坊北三縣地區協同發展，由原來的統一規劃、統一政策、統一管控“三統一”變為“四統一”，新增統一標準。將合理引導燕郊城區規劃建設，與城市副中心形成良性互動，重點推動三河（燕郊）、香河中心城區及周邊地區建設成為定位明確、特色鮮明、職住平衡、規模適度、專業化發展的城鎮建設組團。

由此看出，要形成良性發展，職住平衡、規模適度、專業化發展，這就決定了燕郊等未來的定位，環京一帶樓市野蠻生長的時代過去了，如今這里跟北京的規劃也漸漸統一，但不能成為開發商炒作的理由，而是這里的市場將會更加正規化，開發商和城市將會更加注重品質的發展。這里的戰略地位未來會更加重要，這里不可能會繼續無限擴張，否則就無法保證北京更加宜居的環境，這也正是未來環京一帶同樣會成為稀缺的區域的原因。

10、2019年開發商只需要做好一件事，調整心態把握好度。

其實無論2019年房價如何走，其實大局早已敲定。即使業績華麗，也難掩市場殘酷現狀。2018年樓市異常嚴酷，但是年底迎來了一點利好，2019年開年也是比較好的消息。但開發商不能得意忘形，應該珍惜調控成果，正確看待市場變化。

經濟日報發表文 章《房地產調控成果來之不易》，透露出，“調控效果在很大程度上取決于決策層的決心。必須避免重蹈過去房地產市場調控成為‘空調’的覆轍。”這就是說，不能因為取得了成績就忘乎所以，否則還會調控更嚴厲。如果做好這方面的心理準備，開發商只需要做好一件事，那就是調整好心態把握好度即可。如果房價出現大幅上漲，你覺得置調控成果于何處？

所以，2019年對開發商來說比2018年相對好一些，但過去高速增長時代過去了，不是現在日子不好過，而是過去好過的日子太長久。萬科郁亮表示，房地產行業不可能恢復過去的增長速度。這也決定了未來房地產從高速增長向高質量過渡的一個趨勢。市場好與不好，不全在大環境，更在于自己。