智汀國際 | 社會階層的差異化，房地產泡沫與大蕭條

對房地產的需求也來自社會階層的差異化。新興的中產階級是開發商最喜歡的客戶。一方面，財富效應的出現促使中產階級尋求新型住房，以實現他們所期望的生活方式。智汀國際了解到，另一方面，他們很容易被所有好的計劃所吸引，他們可以更方便地從銀行獲得貸款。它應運而生，風景如畫的郊區住宅區如雨后春筍般涌現，新殖民風格的莊園、都鐸式別墅、地中海式白泥屋等，成為主流住宅建筑風格。新興的中產階級已經離開擁擠的城市公寓，住在郊區的中產階級社區。

這在首都大都市紐約的典型代表中最為明顯。從1920年到1927年，紐約曼哈頓的房價上漲了38％。到1929年，紐約的許多地方已經能夠為600萬人提供住房（當時是紐約人口的兩倍）。事實上，在佛羅里達泡沫破滅之后，紐約的房價并未持續下跌，并一直持續到大蕭條時期。

必須提到的是，隨著住宅房地產的熱度，商業房地產繼續升溫。紐約等城市中心的摩天大樓雄心勃勃。雄心勃勃的計劃是人們對未來經濟繁榮的無限信心。據統計，從1918年到1930年，中心城區的辦公區域增加了十多倍。由于摩天大樓建設周期長，許多項目在大蕭條時期仍在進行中（例如1931年帝國大廈建成后，它已經處于大蕭條時期）。后果是顯而易見的。在建設之初，大多數建筑物在出租或租金方面都遇到了困難。

泡沫中的潮流

當人們回顧大蕭條之前的歷史時，人們常說，在當時的股市中，不僅是金融巨頭，甚至是最精明的普通人，甚至是報童，鞋子和孩子，都可能獲得巨額財富。 。在房地產領域，不乏例子。

隨著城市的擴張，紐約曼哈頓東河對岸的皇后區發展迅速。在第一次世界大戰后的幾年里，人口增加了一倍多。到1929年，常住人口已接近一百萬。皇后區的大規模房地產開發蓬勃發展，特朗普家族是盛宴的受益者之一。1918年，弗雷德里克·特朗普（現為美國總統唐納德·特朗普的祖父）因流感死亡，在紐約皇后區留下了兩層住宅，土地面積為、，有五塊土地和數千美元存款。一位精明能干的妻子與她的未成年兒子（Fred Trump，——，唐納德特朗普的父親）建立了一家房地產公司。弗雷德特朗普喜歡鉆研木工和建筑結構。他和他的母親利用自己的優勢建造房屋并出租并在皇后區（后來延伸到布魯克林）的地塊出售，然后繼續從銀行購買土地進行重建并迅速積累財富。在整個20世紀20年代，弗雷德特朗普通過在郊區購買土地、逐步開辟了中產階級市場，以建造規模和風格均衡的木結構房屋。

當大蕭條爆發時，房地產價格迅速下跌。特朗普家族借此機會收購了市場上出售的房地產，并進一步擴大了業務規模。在羅斯福新政時期，恰逢政府公共資金支持房屋建設，改善受大蕭條影響的人民的生活環境。此時，弗雷德特朗普率先通過收集政府資助的、來擴建公司的規模，以建造民用公寓和房屋，從而實現特朗普房地產帝國的初步崛起。

被忽視的房地產泡沫

在研究大蕭條時，經濟學家傾向于忽視房地產泡沫的重要性。

諾貝爾經濟學獎獲得者2013、耶魯大學羅伯特席勒教授在他的《非理性繁榮》中指出，整個20世紀20年代美國的土地價格和房地產價格指數沒有顯著增長。股市的投機是大蕭條的主要原因。從數據來看這是事實，但由于東西海岸房地產市場的飆升和周邊農村房地產的崩潰相互抵消，房地產價格指數的上漲幅度不大。這是20世紀20年代最顯著的特征，在許多領域，冷和熱之間的對比是如此清晰，以至于事物的本質往往難以辨別。

探索的另一個可能原因是房地產市場的投資和投機難以區分。在使用“需求”一詞來描述房地產狀況時，通常難以表達準確性，因為沒有人能夠區分住宅需求與投機需求之間的所謂邊界。房地產價格飆升，實際經濟需求和泡沫程度在多大程度上經常難以區分。

智汀國際了解到，還有一種現象也可能導致研究中的盲點。也就是說，在房地產泡沫破滅之后，金融體系將出現崩潰和經濟衰退。金融體系的崩潰往往是研究的熱點，這導致對房地產泡沫的研究經常被用作輔助手段。

房地產在大蕭條中的作用

如果我們在20世紀20年代將股票市場和房地產市場整合在一起，我們將發現兩個市場之間的隱含關系。

首先，就價格波動期而言，自1924年左右以來，兩個市場都飆升，分別在1926年和1929年達到頂峰。房地產高峰出現在股票高峰前兩年半。

其次，就資本投資規模而言，在1925年和1926年的最高價格中，新房的總價值和1928年和1929年新發行股票的最高股價是相同的。這表明在兩個市場泡沫的最頂端投入的資金量是相當的。

綜上所述，我們不能也不應該忽視房地產市場波動對經濟的影響。

盡管房地產泡沫破裂與股市崩盤之間沒有時間同步關系，但兩個市場的激增都被信貸所驅動，而且它們各自的下跌對整個經濟來說都是“債務通縮”。 。鏈條的加強提供了相同的動力方向，因此它們各自的重要性不容忽視。

回顧金融危機的歷史，2007年次貸危機的基礎是以抵押貸款為基礎的金融衍生品的崩潰，導致房地產價格急劇下跌，這是金融市場與房地產市場之間的共同崩潰。這類似于1992年在日本發生的“泡沫經濟”。然而，在2000年，納斯達克互聯網股票的崩潰并沒有導致房價下跌，而是迎來了暴漲的房價，因此它的危害性相對較小。

簡而言之，并非所有房地產泡沫或股票崩潰都可能導致金融危機，就像不是每次感冒都會導致肺炎一樣。無論是房地產市場還是股市，在分析是否會崩潰以及崩盤后的影響時，都要考慮經濟本身的健康狀況和外部環境的變化。

歷史的警鐘很長，悲觀的崩潰理論很容易簡化問題，過于樂觀也同樣天真。