房地產今后的走向？萬科，旭輝等大佬來告訴你

房地產真的到拐點了嗎？未來幾年行業會向何處去？什么時候可以買房，該在哪個城市買？

近期，一些房地產大佬說出了他們的觀點。

萬科董事局主席郁亮：

萬科的投資將集中于核心都市圈

因為萬科秋季例會上的一句“活下去”，在今秋的房地產市場引發了一陣軒然大波。近日萬科董事局主席郁亮表示，其實還有后半句，就是萬科不僅要活下去，更要“活得好”。

郁亮表示，“活下去”是對公司內部說的，企業要有憂患意識，把問題想得艱苦一些，困難一些，沒有什么壞處，如果準備不足，反而會出問題。

在郁亮看來，從全國范圍來看，住房全面短缺的時代基本結束了，但是不平衡、不充分的問題還很明顯，比如像上海、杭州等大城市，不一定完全解決了房子短缺的問題。房地產行業還有相當大的發展空間，但要求提高了，從未來發展方向來看，人們所需要的東西，不只是房子本身，也需要房子里面的內容，就是圍繞美好生活的各項服務。房地產企業的賺錢方式與以前不一樣了。

郁亮還指出，在投資方面，萬科的發展配合國家戰略，進一步向核心都市圈聚焦，在核心都市圈以外，萬科的投資都會非常非常慎重。萬科不按一線城市、二線城市、三四線城市劃分，關注的重點是粵港澳大灣區、長三角、京津冀等經濟圈，當然也包括武漢、西安等中西部核心都市圈。

陽光城執行副總裁吳建斌：

寒冬已來，不能心存僥幸

中國房地產經歷了30年的發展，起起伏伏，整個規律來看，可以總結為大約每3年一次變化，但基本都是一浪高過一浪的趨勢。不管好一年、差兩年，還是差兩年、好一年，每次變化之后，無論從總量還是價格方面都會有巨大的增幅，這是基本的規律。因為國內的房地產市場是一個政策市場，很多時候都有一只“有形之手”在管理這個市場。

目前的政策環境，我相信起碼還會延續一年多的時間。這次調控我覺得最大的可能性就是時間換空間，也就是我們國家要推行房地產市場的長效激勵機制。什么是長效激勵機制？各個方面其實都是很清楚的，國家想讓房地產市場價格基本上保持穩定，倒逼更多的資金流向長租公寓、福利房的市場，這個倒逼不是一兩天的事情，可能需要一兩年的時間才知道有沒有效果，這可能是這次調控最核心的出發點。

如果是這樣，房地產公司特別中小房地產公司會遇到很大的困難。因為前兩年房地產市場真的不錯，特別是2015年下半年到2016年，整個房地產市場蓬勃發展，這種情況下很多企業把杠桿提得很高，杠桿提高之后買地。可是，突然之間買地之后建造的房子賣不了了。價格受到限制，銷售受到影響，十分難受。

所以，我的結論是房地產雖然沒到冰河期，但到了寒冬期，現在的銷售價格上不去，甚至做了促銷讓利之后仍然賣不出去，銷量從5、6月份開始一路下滑，無論是大房企還是小房企都遇到了這個問題，導致現金流非常緊張。另一方面，整個行業的融資環境仍然沒有寬松，而且短期是沒有辦法改善的。

這種形勢下，如果中小企業不敏感，以為這個市場會復蘇，以為這個市場還會增長，就會變成“溫水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰。

旭輝集團董事長林中：

2019“穩”，2020“轉”

1到3年是非常短的周期，中周期是5到10年，長周期則是10年以上。2019-2021年是一個短周期。

2019年我要用一個主題字就是“穩”，2019年一共有七個穩。

第一個穩量。即使預測2019年比2018年交易少5%，還是非常大的量，整個房地產的交易金額也能到12、 13萬億。

第二個是穩價。全國的均價企穩，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企穩。

第三個穩投資。2019年的房地產投資的增速還是能維持6%左右。

第四個穩杠桿。2019年房企杠桿會穩中有降。

第五個穩增長。前40強2018年1—11月，維持37%以上的增長，2019即使增長放緩，但仍是可持續的。

第六穩預期。2019年大家對房地產中長期的發展會越來越有信心。

第七穩政策。分城施策、價格管理這個政策會運行很多年，2019年的政策也會比較穩定。

2020年的主題字是“轉”，很多東西會發生變化。

第一個政策可能會稍微寬松，甚至有一些鼓勵行業發展的政策出臺。因為經過2019年以后整個房地產行業已經很穩，所以過緊的一些政策可能會逐步退出。

第二個市場會轉暖。我們相信2020年的市場會比2019年要好。

第三個就是供需結構會轉好。之前潛在需求比較大的地方供給不足，需求不夠大的地方則有庫存的壓力。2020年供需結構會越來越好，人跟地是匹配的。

第四個高增長轉高質量。TOP30的企業平均增長率會維持在10%到20%，開始追求持續的有質量的增長，比如產品和服務的質量、財務的質量、經營的質量。

第五個房地產行業回歸制造服務業。利潤比較薄、價格增長得比較平穩。

微小的差異在競爭中會被放得很大，因為競爭的均衡性、戰略的同質化，你建安成本比別人便宜五六百塊、產品溢價讓利潤率有1到2的領先度，都會極大放大你在市場上的競爭能力。

開發商越來越回到制造業的盈利模式，圍繞著美好生活的服務越來越多。

第六是利潤會轉平。8到9以上的利潤在這個行業是可持續的，但是這個行業已經告別了暴利的時代，將來也不可能會再有這種時代。更多的靠產品的運營、產品的周轉、靠服務、靠品質、靠品牌。2020年行業平均利潤相比2018年上半年一定會有下滑。

第七需求轉品質改善。很多人擔心人口增長變慢，總體看起來可能確實如此，但是宏觀有問題不代表著微觀有問題。