上半年17城房地產新增意向投資負增長 其中海口降幅最大

近日，國家發改委發布了《2018 年 10 月份全國固定資產投資發展趨勢監測報告》，報告顯示，1-10 月，全國房地產業新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點。

這次報告首次披露了全國主要城市的房地產新增意向投資的增長情況，隨著調控效力的進一步發酵，銷售市場的低迷開始向投資領域蔓延，不同區域的投資動力強度和意愿開始分化，后續或將影響房地產投資增速。

東部房地產投資動力較低

報告按行業和區域的劃分，披露了全國新增意向投資項目和擬建投資項目的發展趨勢。

根據全國投資項目在線審批監管平臺的解釋，意向投資項目是指，監測期內已經獲得項目代碼的項目。各地區一段時期內的新增意向投資項目數量同比增速，在一定程度上反映了該地區在不同時段的投資動力強度，增速越大，動力越強。

擬建投資項目是指，監測期內已經獲得項目代碼并已辦理完成1個及以上審批手續的項目。擬建投資項目轉化率是指，一定時期內擬建投資項目數量與賦碼項目總數的比值。該轉化率在一定程度上反映了投資環境對項目落地的吸引力，轉化率越高，吸引力越強。

11月27日，一位東部省份的房企投資部門人士，對于新增意向投資的理解，從流程上看，投資項目都需要獲得一個項目代碼，有了這個代碼，才能真正進入投資方案的審核。這就相當于發放了一個投資的“身份證”，但是否獲得通過是要看項目的具體投資方案。而國家統計局發布的房地產開發投資額，其實是以項目資金的支出為考量標準的，是投資形成后的概念。

“新增意向投資可以理解成房地產這個經濟發展重要‘引擎’的油料”，該人士表示。

報告顯示，1-10 月，全國房地產業新增意向投資額同比增長34.2%，比 1-9 月降低 1.7 個百分點，連續兩個月出現下滑，且已比年內高點下降了約10個百分點。

區域層面，前10月，調控最為嚴厲的東部地區，在各區城中增速相對最慢，房地產業新增意向投資額同比增長15.3%，比前9月加快1.5個百分點。

東北地區的高速增長還在持續。前10月房地產業新增意向投資額增速達到40.5%，比前9月加快1.4個百分點。

而中西部地區的增速則在持續高位運行后有所回落。其中中部地區前10月增長達到76.1%，回落13.6個百分點。而西部地區達到48%，微幅回落1.9個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，中西部正憑借低成本土地利用模式，吸引更多投資進入，而東部市場在房屋銷售等方面降溫，一定程度上影響了企業投資的意愿。

而同策咨詢研究中心總監張宏偉則向21世紀經濟報道表示，從總體來看，在銷售向下和資金鏈趨緊的背景下在2019年甚至可能出現負增長。

廣深兩城負增長

從今年6月份開始，國家發改委定期發布這一報告，至今已發布五期。而10月報告則是首次公布40 個主要城市的房地產新增意向投資額同比增速。

城市狀況與區域類似，但分化更為明顯。中西部的省會城市依然強勢，而負增長的城市則以東部一二線城市為主。

其中，北海（樓盤）是唯一增速超過200%的城市，鄭州（樓盤）、天津（樓盤）和西寧（樓盤）也實現了翻倍增長，而廈門（樓盤）、西安（樓盤）、青島（樓盤）、濟南（樓盤）、重慶（樓盤）、長春（樓盤）則緊隨其后，在40城中增速名列前十。

負增長城市則包括海口、太原（樓盤）、呼和浩特（樓盤）、烏魯木齊、哈爾濱（樓盤）、南京（樓盤）、寧波（樓盤）、福州（樓盤）、沈陽、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、南寧、貴陽、銀川（樓盤）和三亞（樓盤）等17個。其中，海口、深圳和呼和浩特市依次是降幅最大的三個城市。

21世紀經濟報道注意到，一線城市在這項數據上整體表現不佳，除廣深兩地負增長外，北京、上海（樓盤）的增長也在全國平均水平以下。

對此，張宏偉表示，與東部其他地區不同，一線城市的房地產新增意向投資項目數、投資額同比增速相對較低，并不是由于開發企業缺乏投資意愿，而在于前一階段一線城市土地供應較少，是項目供應量不足導致的數據層面有所下降，“總體來說是供給側的原因。”

而近期一線城市土地市場的表現似乎也對此觀點有所印證。11月26日，北京土地市場成交12宗地塊，成交總金額達到316.46億元，創下北京土地市場單日成交土地數量和單日成交金額兩項新高。

而上述房企人士則告訴記者，北京此次土地市場大批量成交有兩大特點，一是地塊競拍“冰火兩重天”，豐臺區兩宗限競房地塊競價分別達到64和46輪，溢價率也達到了25%和26%，高于北京今年土地平均溢價率水平，而順義的3宗共有產權住房地塊，則一宗流拍，一宗僅以1.5%的溢價成交。二是拿地企業以國企為主，房企“聯合拿地”方式較多。

“盡管資金鏈趨緊、銷售市場出現下滑趨勢且即將迎來大批供應，但房企雖然仍不缺乏在一線城市拿地的熱情，但總體上來說會更加理性”，上述房企人士表示。