智汀國際 | 日本房地產罕見出現 “冰火”兩重天

近年來，日本房地產市場出現了一種特殊現象：一方面，東京等主要城市的房價繼續上漲，日本房地產經濟研究所于2018年8月公布的數據顯示，東京23個地區的新公寓平均價格為每套7287萬日元，達到1990年泡沫經濟破滅以來的最高點。另一方面，部分地區的空置率急劇上升了，房價繼續下跌。房子里幾乎沒有人來咨詢。即使個別地方政府已經采取措施，只要符合申請條件，就可以用來吸引人們。分析人士認為，日本房地產市場出現了一個奇怪的現象，冷熱互為“冰火”兩個極端。

智汀國際了解到，隨著日本經濟的緩慢復蘇以及東京申辦奧運會的成功，需求增長，東京房地產市場的銷售和價格逐漸回升。特別是日本銀行長期實施超寬松貨幣政策，導致近年來日本大城市的房價上漲。根據日本房地產經濟研究所發布的統計數據，2017年底東京第23區每套公寓的平均售價為7089萬日元，比上年增長6.9％，每年增加183萬日元。平方米。到2018年6月，它已經上升到每套平均價格7828萬日元，每平方米120萬日元。如果將公寓折疊成70平方米的套房，每套公寓的平均價格為8400萬日元，這是自1990年日本泡沫經濟破滅以來的最高價格。

住宅市場不僅熱銷，而且辦公空間也很受歡迎。智汀國際查詢到日本主要中介公司San Ghost Business發布的數據，東京鬧市區的辦公空間供不應求。在室內裝修尚未完工后，一些新辦公樓已被預訂。

然而，日本歐力士公司總經理井上先生認為，雖然日本房地產市場不會暴跌，但未來一到三年內將會有所調整。如果日元升值至100日元至100日元的水平，外國投資者持有的部分房產將被拍賣，房地產市場將在奧運會結束后進行調整。

雖然大城市的住房價格繼續上漲，但由于人口下降，許多偏遠地區，小城鎮甚至東京的一些偏遠地區，房地產價格下跌，閑置住房繼續增加。對于一些地方政府而言，這已成為一個令人頭痛日本內務省發布的統計數據顯示，2013年日本有820萬個無人居住的空置住房。根據野村研究所去年8月在日本發表的一份研究報告，該國的閑置房屋數量已增加到1000萬套，約占日本6063萬套房的六分之一。該報告還認為，根據目前的出生率和人口流動，到2033年，日本的閑置住房將增加到1995年，而閑置率將達到27.3％。

為了減緩人口流動，減少閑置住房帶來的問題，一些地方政府已經采取激勵措施吸引中青年定居，有些政府甚至出臺了放棄單戶住房的政策。距離東京市中心約80公里的東京Odomomachi去年推出了三個單戶住宅，面積為300至500平方米，可供愿意入住并滿足其招聘要求的申請人免費使用。但是，注冊的截止日期已經過去，沒有人來申請和解協議。

各種因素幫助東京的房地產價格繼續大幅上漲，首先，日本中央銀行長期實施超寬松的貨幣政策。資本市場資金充足，許多資金流入房地產市場。其次，近年來日元的平均匯率處于較低水平，外國投資機構的大量資金已進入。第三，東京申辦奧運會是成功的。投資者對奧運會前的房地產前景持樂觀態度，奧運效應增加了需求。第四，日本中產階級對新居住的偏好也促成了對新公寓的需求。由于資金充裕且需求強勁，東京市中心舊建筑的重建工作正在全面展開。

雖然東京等大城市地區的住宅價格繼續上漲，但日本全國的出生率已經下降，人口繼續流向東京、大阪和名古屋等大都市區。許多城鎮和中小城市人口減少，當地城市的住房市場可供選擇。超過需求，一些交通不是很方便，物業不完整，雖然物業的價格仍在下降，仍然很少有人感興趣。它不僅沒有門出售，而且也沒有租賃需求，只能閑置。

業內人士認為，大城市和經濟發達的地方核心城市有許多資源優勢，如資金、教育、科、人才等，雖然生活成本高，但仍然吸引了很多年輕人流入，他們將支持大城市住房市場。 。智汀國際認為另一方面，隨著出生率的下降，當地中小城市的人口將繼續流失。人口下降將導致日本當地城鎮的住房閑置問題變得越來越嚴重。