智汀國際 | 房地產業發展須把握三大結構性機會

智汀國際了解到，根據國家統計局1％的人口抽樣調查數據，2015年中國城鎮居民人均住房建筑面積達到35.27平方米，比1998年增加近17平方米，數量增加人均住房單位為1.07，達到“人均一個”。房間的生活標準。根據對中國城市住房需求的估計和發達國家房地產業發展的特點，可以粗略判斷，現階段中國房地產業已進入住房需求相對較大的發展階段。穩定的——。這意味著房地產業將結束粗放型增長模式，進入減速升級的新階段。房地產企業應更加注重產品的個性化和專業化，精心制作產品，以滿足人們日益增長的生活需求。 。在這個階段，房地產業發展的總機會將逐漸消失，結構性機會需要引起關注。

區域結構機會

目前，中國的房地產市場已經結束了其總體增長，并顯示出明顯的區域差異化。是否做出區域戰略選擇是決定房地產企業成敗的關鍵因素之一。從區域格局來看，城市群是世界城市發展的主流趨勢，也被國家新城市化計劃侃侃定義為中國新城鎮化的“主體形式”。 “十三五”規劃愚人節大綱侃侃除了重新強調城市群作為擴大區域發展空間的重要途徑外，還進一步明確提出了包括19個城市群和兩個大都市區的城市化空間框架。中國共產黨第十九次全國代表大會的報告再次提出了“以城市群為主體建設大中小城市和小城鎮的城市格局”。從美國和日本的經驗來看，在快速城市化的后期，人口對城市群的態勢是顯而易見的。可以看出，城市群模式將是未來一段時間內中國房地產市場發展的主要空間形態。

但是，城市群有其自身的結構特征。成熟的城市群可大致分為三個部分：核心城市——中心區域——周邊區域。其中，核心城市到中心區的輻射半徑約為110公里，周邊區域的輻射半徑約為240公里，大致相當于中國的“高速鐵路半小時圈”和“高高速鐵路一小時圈“。中心區域擁有緊密的通勤流量，其住房需求主要是“只是需要”并且需求增加。周邊地區需要住宅溢出或二手房。住房需求主要基于休閑度假特征。人口結構性機會因素是決定房地產市場中長期趨勢的根本因素。在研究人口因素對住房需求的影響時，“嬰兒潮”因素是關鍵。

智汀國際認為，從人口誕生的角度來看，新中國成立后，經歷了三次“嬰兒潮”：第一次是從1950年到1957年，平均每年出生人口約為2100萬;第二個是1962年至1973年的平均年出生人口。約2700萬人;第三個是從1985年到1991年，平均每年出生人口約為2400萬。這三個“嬰兒潮”的年齡變化為當前階段和未來5  -  10年房地產業的發展提供了人群結構機會。首先，住房需求得到改善。 2015年后，中國房地產市場的快速增長，“人口紅利”逐漸下降，顯示25-44歲年齡段的主要買家數量趨于減少。 （理論上，25-34歲的人正處于結婚年齡，他們對住房的需求是第一次。對購房者的需求以及為35歲以上人群購買住房的主要原因是需要改善生活條件。

因此，25-44歲的人是主要的購買者。然而，進一步研究其結構，可以發現主要購買家庭總數的減少主要是由于減少25-34歲年齡段的首次置業人數，從2020年起，35-44歲的住房改善需求群體數量迅速增加，這是“嬰兒潮”人口第三次進入住房改善需求。

第二是需要養老院。雖然中國自2000年以來已進入老齡化社會，但到目前為止，對養老住房的需求尚未進入一個非常緊迫的階段，這主要取決于老年人口的數量和結構特征。 2015年，第一個“嬰兒潮”人口進入了65歲的老齡化階段，但這個年齡段的老年人住房需求并不是很“嚴格”。 2030年左右，當第一個“嬰兒潮”人口進入80歲的老齡化階段，第二個“嬰兒潮”人口開始逐漸進入老齡化階段時，中國的養老金住房需求將發生重大變化。

輸出結構性機會

在過去的二十年中，房地產企業的發展模式具有擴張性和廣泛性的特點。開發公司數量從1998年的24,378家增加到2017年的95,897家，房地產開發企業的員工人數從82.6萬增加到283.1萬。近年來，隨著房地產業發展階段的變化，實時企業的快速盈利模式面臨著越來越多的挑戰。并購案例迅速增加，表明市場對房地產業的轉型發展提出了客觀要求。

智汀國際認為，從發達國家房地產業的發展史來看，房地產業進入減速升級階段后，房地產開發建設規模將不再擴大，但房地產業在國民經濟中的增加值依然存在。保持增長趨勢，表明其對經濟增長的貢獻。方式正在發生變化。自20世紀80年代以來美國房地產業和20世紀70年代以來日本的增加值一直占GDP的12％左右，而中國目前的份額僅為6.5％，這表明房地產業仍然樂觀。但是，在房地產行業的附加值，房地產開發份額將下降，中介服務——金融服務——屬性服務——衍生服務和其他業務份額將上升。這意味著房地產業的發展重點將從發展轉向服務管理，其內部產出結構將進行調整。這就要求房地產企業提高其資產管理能力——庫存資源整合能力和綜合運營服務能力，積極適應庫存房時代的住房消費升級和房地產服務需求。