智汀國際 | 2018年房地產業(yè)GDP數(shù)據(jù)釋放什么信號？

1月21日，國家統(tǒng)計局公布了2018年的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)。2018年，全國房地產開發(fā)投資增長率為9.5％，比上年同期提高2.5個百分點。 1月22日，國家統(tǒng)計局進一步公布了2018年第四季度和全年國內生產總值（GDP）的初步核算結果。數(shù)據(jù)顯示，第四季度房地產行業(yè)的GDP為2％和3.8％分別是2018年的四分之一和整個。與2017年同期相比下降2.8％。從上述兩組數(shù)據(jù)可以看出，一方面，2018年房地產投資增長率在過去兩年中保持在較高水平。年份。另一方面，就GDP增長而言，房地產業(yè)的價值表現(xiàn)不佳。

房地產行業(yè)GDP和房地產投資有什么區(qū)別？

2017年之前，所需基本數(shù)據(jù)的可用性為、及時性和全面性的影響，中國的年度GDP核算是基于初步核算的初步核算和最終核實。

首先，會計對象存在差異：GDP是一個附加值，是一個漸進的概念，而投資和銷售等概念是總的。計算國民生產總值（GDP）的主要方法有三種：生產方法、收入法和支出法。國家統(tǒng)計局公布的子行業(yè)國內生產總值采用生產法計算，即生產的所有商品和服務總價值的增加值從投入生產的中間產品的價值中扣除。處理;而固定資產的完工是指資產的形成。總金額包括投資于生產過程的各種中間體的價值。以房地產為例，房地產開發(fā)投資包括設備投資在建設過程中的價值、。在房地產開發(fā)和經(jīng)營活動方面，房地產GDP衡量產值減去投入成本，不包括征地。使用權和購買機器設備的成本，因此GDP和投資之間存在差異。二，統(tǒng)計范圍不同：房地產業(yè)的GDP范圍較廣，房地產投資主要包括房地產開發(fā)過程。房地產投資開發(fā)完成統(tǒng)計是房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，主要是在開發(fā)商購買土地和房屋活動的過程中;和房地產行業(yè)GDP統(tǒng)計數(shù)據(jù)更廣泛，根據(jù)國家經(jīng)濟行業(yè)分類《國家標準》（GB / T 4754-2017），除房地產開發(fā)和管理外，還包括物業(yè)管理、房地產代理服務、真實房地產租賃業(yè)務和其他房地產業(yè)，如房地產信息和其他市場基礎設施建設。從2016年完成固定資產投資的數(shù)據(jù)來看，房地產開發(fā)經(jīng)營占整個房地產行業(yè)固定資產投資總額的80％，表明固定資產投資的開發(fā)經(jīng)營業(yè)務不是整個房地產行業(yè)，統(tǒng)計范圍也不同。兩個數(shù)據(jù)之間差異的一個重要原因。

房地產GDP減弱的意義何在？

房地產行業(yè)GDP的低增長率往往與市場疲軟相對應。從2003年到現(xiàn)在，只有3個房地產行業(yè)的實際增長率低于2.0％，分別在2008年第四季度的、 2012年第一季度和2015年上半年。2008年，次貸危機打擊了房地產市場方面，第四季度房地產業(yè)GDP增長率為1％，是各行業(yè)中最低的;第二個是由于“四萬億”刺激措施引發(fā)了2012年左右收集的政策后房價的快速增長。緊張的是，在連續(xù)兩年的整體兩年GDP增長率下降的背景下，房地產GDP增長率降至0.5％;第三次是由于2014年房地產調控放松后房地產庫存快速積累，庫存過剩和銷售疲軟導致2015年第一季度，房地產行業(yè)GDP增速繼續(xù)下滑至0.7％。

在2018年第四季度，房地產銷售增長率逐漸下降至1％左右。然而，對房地產市場的影響并不像2008年的海外環(huán)境那樣嚴重。它沒有遇到類似2015年的高庫存風險，而是杠桿化的宏觀環(huán)境。在房地產融資環(huán)境的縮減下，行業(yè)景氣度正在下降。與此同時，當外部融資有限時，開發(fā)商積極尋求增加經(jīng)營現(xiàn)金流的比例。在這種情況下，對未來的銷售透支也會導致主體冷卻市場。逐漸上升。

房地產業(yè)GDP在房地產投資中具有一定的領先地位，轉折點約為2~3個季度。根據(jù)法律規(guī)定，上一季度房地產行業(yè)GDP增長的最高點是2017年第四季度。因此，房地產投資增長率在2018年第三季度開始下降，大致相當于符合今年的實際情況，說明房地產業(yè)的GDP增長率。在某種程度上，它描述了房地產業(yè)的繁榮程度。 2018年，房地產業(yè)的GDP增長率持續(xù)下降。近四年來第四季度降至較低水平，這部分反映了市場參與者對未來房地產不樂觀。

為什么房地產行業(yè)的GDP增長率領先？

房地產行業(yè)GDP與房地產固定資產投資之間的領先滯后關系或差異可以從兩個統(tǒng)計數(shù)據(jù)、的會計差異中看出。

首先，資本盈利能力：增加值反映了行業(yè)創(chuàng)造價值的能力，增值能力的增加將推動后續(xù)投資。房地產業(yè)GDP的內容是附加值。與固定資產投資額相比，它與投資資產的總價值相對應。扣除中間產品的投入成本后，它會衡量該行業(yè)業(yè)務所帶來的凈增長。投資金額與總收入類比，因此附加值更接近于利潤概念。按照這個邏輯，當房地產行業(yè)的GDP增長率上升時，表明行業(yè)的盈利效應也在增加，這也將吸引房地產行業(yè)的資金，因此后續(xù)行動也將推動投資增長的增長。反之亦然。

二，春江水暖鴨先知：房地產行業(yè)的中心分子產業(yè)更接近市場，其經(jīng)營業(yè)績可能會對數(shù)據(jù)和期望產業(yè)投資產生影響。從統(tǒng)計范圍來看，由于房地產行業(yè)包括更多相關的子行業(yè)，一些子行業(yè)由于自身的業(yè)務需求而接近市場，并在一定程度上成為整個房地產行業(yè)的觸角，因此市場環(huán)境更及時，更及時。典型的，如房地產經(jīng)紀人，他們對銷售環(huán)境的看法是第一位的。一方面，這些子行業(yè)本身的經(jīng)營業(yè)績已反映在當前的國內生產總值中;另一方面，這些經(jīng)營業(yè)績所傳達的信息也將形成一種行業(yè)反饋，整個行業(yè)甚至外部資金的未來支出。流程有影響。

抓住趨勢的脈搏，利率仍然在下降通過分析房地產業(yè)GDP與房地產開發(fā)投資的差異，我們可以判斷房地產GDP增長率在名義價值或實際價值方面的下降是否表明房地產業(yè)創(chuàng)造附加值的能力正在下降。在環(huán)境中，無論資本是自由流動還是被迫收縮，在收益下降后都符合自然法。目前房地產行業(yè)的GDP增長率已降至2％的低水平。賺錢效應的下降效應和微觀主體期望的削弱將反映在未來的投資水平上。

不可否認的是，2018年開發(fā)商購買的土地將在2019年逐步進入建設階段。建安項目投資的大概率將扭轉2018年的負面貢獻，但也有必要注意到2018年的負面影響。 2018年的銷售額。如果需求繼續(xù)萎縮，那么過快的新房供應增加可能會導致庫存積壓，這對未來的投資仍然不利。房地產投資的收縮也將減少對資金的需求;另一方面，寬松的貨幣環(huán)境和溢出效應資金的供應也將創(chuàng)造一個寬松的利率水平。