汪杰：2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將何去何從 寫在地產(chǎn)寒冬

2018年第一場(chǎng)雪，似乎來得更早些。12月份第一周，我國(guó)北方大部分城市都在漫天雪花飛舞中開啟真正的冬天，大家都在翹首以盼迎接新的一年到來。

2018年前11月房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

回首即將過去的2018年，國(guó)際形勢(shì)風(fēng)云變幻，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)一波三折，整體上，無論國(guó)際還是國(guó)內(nèi)因素，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)諸多方面都面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。面對(duì)史上最嚴(yán)厲的行業(yè)調(diào)控政策以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩下行的壓力，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻在“內(nèi)憂外患”中，頑強(qiáng)逆生長(zhǎng)，仍然取得可喜成績(jī)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資9.93萬億元，同比增長(zhǎng)9.7％，其中住宅投資7.04萬億元，同比增長(zhǎng)13.7％，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重高達(dá)70.8％；1-10月份，商品房銷售面積13.31億平方米，同比增長(zhǎng)2.2％，其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.8％；商品房銷售額11.59萬億元，同比增長(zhǎng)12.5％，其中，住宅銷售額增長(zhǎng)15.0％。無論房地產(chǎn)開發(fā)投資金額，還是住宅銷售金額與面積均已接近2017年全年水平，預(yù)計(jì)截至到11月份數(shù)據(jù)就將會(huì)完成對(duì)2017年度的全面超越。

綜合克而瑞、中指院與億翰智庫(kù)等全國(guó)三大房企銷售排行榜的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年前11個(gè)月，按照流量全口徑，全國(guó)至少已經(jīng)有25個(gè)房企邁入1000億元銷售收入“俱樂部”陣營(yíng)，頭部房企碧桂園、恒大、萬科等更是超過5000億元，有望年底沖擊7000億元大關(guān)；TOP100中絕大部分已經(jīng)提前鎖定全年既定銷售目標(biāo)。預(yù)計(jì)2018年底，上述三大榜單中TOP100門檻即將達(dá)到300億元。毫無疑問，行業(yè)投資銷售的慣性驅(qū)動(dòng)與部分居民的剛性需求仍成為2018年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的原生動(dòng)力。

2018年，雖然無論是投資拿地金額，還是住房銷售收入，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)都將不可思議地刷新史上最佳數(shù)據(jù)，但是卻絲毫不能掩蓋在實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體下行以及持續(xù)跟進(jìn)政策管控下房?jī)r(jià)的慘淡。2018年11月，環(huán)北京區(qū)域燕郊房?jī)r(jià)已從2017年3月最高點(diǎn)成交均價(jià)35000元/平米，一路暴跌至近期掛牌價(jià)格12000元/平米左右，下跌幅度接近70％，而且絕大部分房源有價(jià)無市，無人問津。無獨(dú)有偶，與深圳一河之隔的香港，也結(jié)束自2009年以來的樓市牛市。2018年11月，香港樓市一二手樓成交量腰斬，暴跌累計(jì)超過50％，同時(shí)現(xiàn)在香港樓市均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)下調(diào)10％-15％。而這只是一個(gè)縮影，事實(shí)上從2018年9月開始，全國(guó)百城房?jī)r(jià)普遍開始觸頂后回落，目前跌幅有所擴(kuò)大，部分城市已經(jīng)達(dá)到20％。

在如此艱難的時(shí)局且又普遍悲觀的預(yù)期之下，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)又該何處何從？確是一個(gè)值得深入探討的話題，下面從幾個(gè)維度試圖去解析這一困局。

2019年地產(chǎn)行業(yè)之投資拿地策略

2018年國(guó)慶節(jié)前夕，作為曾經(jīng)的行業(yè)帶頭大哥——萬科董事長(zhǎng)郁亮在內(nèi)部會(huì)議上首次提出“活下去”。此話一經(jīng)流出，語(yǔ)驚四座，不啻于給地產(chǎn)界扔下一枚超級(jí)重磅炸彈，頭部房企尚且如此低調(diào)，后面小弟們可怎么活下來？話說如此，但是后面萬科的表現(xiàn)確實(shí)讓人大跌眼鏡，10月份，A股上市房企華夏幸福公告顯示，北京萬科擬收購(gòu)華夏幸福5家項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。11月份，萬科又出手了——斥資3.55億元將恒大集團(tuán)旗下嘉凱城5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司攬入懷中。東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，按照權(quán)益金額計(jì)算，萬科三季度合計(jì)拿地金額接近500億元，達(dá)到458.7億元，超過保利、碧桂園、融創(chuàng)、恒大四家房企的244.1億元、137.9億元、69.1億元、62.4億元拿地權(quán)益金額之和。一邊高喊活下去，一邊迅猛收購(gòu)拿地，萬科的過冬邏輯似乎讓人“丈二和尚摸不清頭腦”，但是屹立于中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)界30余年“不倒翁”而且“叱咤風(fēng)云、君臨天下”近20年的萬科，顯然有其過人之處，我們?cè)噲D管中窺豹，一探其中一斑，然后總結(jié)2019年投資拿地策略。

如果說資金是房企之血液的話，那么土地就是房企之糧食。所謂手中有糧，心中不慌。在2018年前10個(gè)月中，萬科在拿地這一塊的金額已然增加到1000億。

根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，包含招拍掛權(quán)益土地及收并購(gòu)?fù)恋兀?018年1-10月，萬科在環(huán)渤海區(qū)域拿地金額為172億元，面積為332萬平米，位居該區(qū)域拿地房企第2位，僅次于中海地產(chǎn)；在長(zhǎng)三角區(qū)域，萬科是拿地金額和拿地面積的雙料冠軍，金額和面積分別高達(dá)441億元和628萬平米；在中西部區(qū)域，萬科也是排行第二，金額和面積分別為356億元和1141萬平米，僅次于碧桂園；在珠三角區(qū)域，萬科統(tǒng)治力大為削弱，金額和面積分別僅為110億元和119萬平米，暫列該區(qū)域第10位。

同樣，根據(jù)中指院有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去10年來，全國(guó)典型百座城市二手商品房?jī)r(jià)格在穩(wěn)步上漲，從2010年6月均價(jià)9000元/平米左右，一路上漲至2018年8月14500元/平米，漲幅高達(dá)60％，但從2018年9月開始，全國(guó)百城房?jī)r(jià)普遍開始觸頂后回落，目前跌幅有所擴(kuò)大，部分城市已經(jīng)達(dá)到20％，部分區(qū)域小區(qū)房?jī)r(jià)跌幅甚至高達(dá)50％。

業(yè)界有句話說的很經(jīng)典，“逆勢(shì)擴(kuò)張是找死，主動(dòng)收縮是等死”。整體上，面對(duì)2018年三季度以來行業(yè)明顯的調(diào)整，萬科的拿地策略還是有些逆勢(shì)擴(kuò)張，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，特別是2018年11月，萬科新增拿地金額就超過200億元。準(zhǔn)確而言，從2018年下半年開始，萬科應(yīng)該是逆勢(shì)抄底。不過，我們可以看到截止2018年11月底，萬科依然有高達(dá)1600億元的賬面現(xiàn)金儲(chǔ)備，同時(shí)12月4日，根據(jù)萬科公布銷售數(shù)據(jù)，2018年前11月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積達(dá)到3599萬平米，銷售金額達(dá)到5439.5億元，雖然與榜首碧桂園的銷售額相比還是存在一定的差距，但是從增速上來看還是十分之快，已經(jīng)超越恒大位居行業(yè)第二。因此，萬科確實(shí)有這樣底氣和實(shí)力進(jìn)行逆勢(shì)擴(kuò)張。

接下來，看看萬科在中國(guó)內(nèi)地四大核心區(qū)域新增拿地情況，我們不難發(fā)現(xiàn)，萬科對(duì)區(qū)域還是有側(cè)重的。眾所周知，萬科過去一直重點(diǎn)布局內(nèi)地一二線城市，但是今年以來，萬科的發(fā)展配合國(guó)家的戰(zhàn)略，開始聚焦核心都市圈，關(guān)注的重點(diǎn)是粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、京津冀等經(jīng)濟(jì)圈，當(dāng)然也包括武漢、西安、成都、重慶等中西部核心都市圈，在核心都市圈以外，萬科的投資都會(huì)非常非常慎重。同時(shí)，我們可以看到，萬科即便在鎖定區(qū)域內(nèi)，也對(duì)土地成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，堅(jiān)決不當(dāng)?shù)赝酰^不拿高溢價(jià)地塊。近期，無論是華夏幸福、海航還是恒大，對(duì)資金的渴望都很強(qiáng)烈，因此資產(chǎn)出售的價(jià)格同樣都處于市場(chǎng)低位，通過這三個(gè)典型收購(gòu)案例不難看出，萬科顯然是在復(fù)制三年前恒大、融創(chuàng)的模式——通過低價(jià)并購(gòu)，進(jìn)行拿地?cái)U(kuò)張，盡可能的“趁火打劫”，有耐心伺機(jī)撿取其他房企因?yàn)橘Y金問題轉(zhuǎn)讓的廉價(jià)“籌碼”。

2018年氣候上的寒冬已經(jīng)悄然來臨，房企的行業(yè)“冬天”還會(huì)遠(yuǎn)么？多少房企能夠熬過這個(gè)史上最大行業(yè)調(diào)整，孰未可知。但是，關(guān)于房企的拿地策略卻在悄然改變，頭部房企之一萬科已經(jīng)先行一步，其他房企能跟上節(jié)奏么？

我們應(yīng)該對(duì)房企做一個(gè)簡(jiǎn)單分類，一類是銷售收入位于各項(xiàng)房企銷售排行榜前50名企業(yè)，且資產(chǎn)負(fù)債率合理，賬面現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，企業(yè)當(dāng)前現(xiàn)金流良好，同時(shí)與各類金融機(jī)構(gòu)合作關(guān)系良好，無不良記錄，未來授信額度充裕的房企，這一類房企毫無疑問，是行業(yè)的領(lǐng)頭羊與排頭兵。該類企業(yè)當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況良好，同時(shí)對(duì)未來行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)抵御能力很強(qiáng)，能夠完全把控局勢(shì)，化解可能潛在危機(jī)，這一類企業(yè)往往是央企型房企，比如萬科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、保利地產(chǎn)等，可以采用萬科類似的做法，逆勢(shì)抄底拿地，圍繞核心都市圈進(jìn)行合理布局，補(bǔ)齊區(qū)域短板，盡可能在行業(yè)低谷中“火中取栗”，然后伺機(jī)蟄伏，等待行業(yè)春天來臨，厚積爆發(fā)。

另一類企業(yè)，往往是排名靠前但是現(xiàn)金流相對(duì)緊張，有息負(fù)債過大，資產(chǎn)負(fù)債率過高的企業(yè)，其中有細(xì)分為兩類：一類是頭部房企，以碧桂園、恒大與融創(chuàng)未代表，雖然銷售收入可觀，但是實(shí)際上有息負(fù)債數(shù)額巨大，同時(shí)在現(xiàn)有預(yù)售制度下，絕大部分房企銷售回款當(dāng)年都無法實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入，有可能存在債務(wù)到期，回款無法跟上的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大多數(shù)為民企，沒有背書，金融機(jī)構(gòu)一般比較警惕，因此，通過融資渠道拿地的策略往往有些困難，在此情況下，通過銷售回款進(jìn)度控制拿地節(jié)奏不失為一種好的策略，同時(shí)根據(jù)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備情況，調(diào)整區(qū)域布局，采取“有增有減、有保有壓”，嚴(yán)格控制規(guī)模的拿地策略顯得比較合理。另一類是前一段時(shí)間蒙眼狂奔，一直通過大規(guī)模杠桿擴(kuò)張帶來規(guī)模效應(yīng)的排名靠前房企，在目前調(diào)控政策下，資產(chǎn)負(fù)債率奇高，現(xiàn)金流極其緊張，諸如中糧地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)等，更多思路與精力應(yīng)該放在現(xiàn)有存貨去化之上，不應(yīng)該再去逆勢(shì)擴(kuò)張，不應(yīng)該覺得現(xiàn)在遍地是“廉價(jià)籌碼”而彎腰去撿，而應(yīng)該更是“快刀斬亂麻”，以一種“壯士斷腕”的姿態(tài)，當(dāng)機(jī)立斷，采用快速低價(jià)銷售戰(zhàn)術(shù)，獲得現(xiàn)金流回籠資金，確保“活下去”，留得青山在，不愁沒柴燒，行業(yè)的春天來臨之時(shí)，依然可以有更多的機(jī)會(huì)發(fā)展壯大自己。

最后一類房企，比較危險(xiǎn)。無論是銷售收入、資產(chǎn)負(fù)債率還是行業(yè)規(guī)模都不占優(yōu)，這一類往往是區(qū)域型民營(yíng)房企，大多在這一輪中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的黃金十年中發(fā)展壯大起來，得以于2008年以來幾次監(jiān)管放松后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲之后的行業(yè)紅利，本身不具備對(duì)行業(yè)整體形勢(shì)判斷與風(fēng)險(xiǎn)把控能力，在此情況下，順勢(shì)而為成為不二法則，主動(dòng)去杠桿，控風(fēng)險(xiǎn)，積極收縮戰(zhàn)線，盡可能去庫(kù)存，不再新增拿地，現(xiàn)金為王，落袋為安，期待行業(yè)回暖后再次殺入，機(jī)會(huì)永遠(yuǎn)都在，安全永遠(yuǎn)為上。

2019年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

自1998年，我國(guó)住房制度改革以來，商品房這個(gè)字眼進(jìn)入人們的視野已經(jīng)整整20個(gè)年頭。目前，商品房早已經(jīng)脫離“居住功能”這一基本屬性，成為大多數(shù)家庭與個(gè)人資產(chǎn)投資與保值增值的必需品。但是商品房，作為一種特殊的商品，依然具備商品的屬性，其一是供求關(guān)系決定價(jià)格走勢(shì)；其二是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，價(jià)格不可能只漲不跌，應(yīng)該有漲有跌。

以北京、上海、廣州、深圳、香港等為代表的一線城市：近期預(yù)期微跌10％左右，長(zhǎng)期看還是有一定上漲空間。目前，北上深等三座城市二手房成交均價(jià)約6萬元/平米（下同），廣州約4萬元/平米，香港20萬元/平米，2017年北上廣深等四城經(jīng)濟(jì)總量和人口已經(jīng)全面超過香港，未來10-20年之內(nèi)前面超越香港，上海、深圳、北京、廣州依次突圍，未來3-5年內(nèi)，北上深房?jī)r(jià)均價(jià)至少10萬元/平米（即漲幅至少50％），廣州至少6萬元/平米（即漲幅至少50％）。

以杭州、武漢、成都和南京等為代表的強(qiáng)二線城市，近期預(yù)期保持相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)期看先跌后漲，漲幅不小，上漲幅度不會(huì)低于50％。目前，杭州現(xiàn)均價(jià)逼近5萬，接近上海；武漢、成都、南京等現(xiàn)均價(jià)超過2萬，四者是副省級(jí)城市、省會(huì)中心城市、人口超級(jí)城市（常住人口超過或接近1000萬）、GDP均超1萬億元、教育重鎮(zhèn)、人口持續(xù)凈流入，未來看好四大城市率先突圍加入新一線城市陣營(yíng)，房?jī)r(jià)超過4萬元/平米，漲幅接近100％。

以佛山、東莞、重慶、天津、青島、寧波、蘇州、無錫等為代表的弱二線城市，近期預(yù)期會(huì)滯漲，但是人口與產(chǎn)業(yè)聚集地，近期有調(diào)整空間，未來漲幅不會(huì)太大，但是增幅有限，未來房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)穩(wěn)定在2萬5000元/平米以上。

以珠海、中山、惠州、南通、濟(jì)南、紹興、廈門、泉州、常州等為代表的強(qiáng)三線城市，近期有一定幅度下跌，但是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，未來還是有一定上漲空間，未來房?jī)r(jià)還是有望站穩(wěn)2萬元/平米，有望接近2萬5000元/平米。

以江門、肇慶、廊坊、承德、張家口、鎮(zhèn)江、金華、廊坊、承德、張家口等為代表的弱三線城市，區(qū)域分化嚴(yán)重，環(huán)北京區(qū)域黑洞效應(yīng)明顯預(yù)計(jì)有明顯回落，估計(jì)還有下跌空間；長(zhǎng)三角存在產(chǎn)業(yè)外溢效應(yīng)，預(yù)計(jì)先微跌后緩慢反彈，珠三角預(yù)計(jì)不會(huì)有太大跌幅，借助粵港澳大灣區(qū)概念，將有會(huì)一波大的漲幅。

綜合考慮到高凈值人群與中產(chǎn)階層集聚度、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)狀況、人口凈流入以及交通便利性等諸多因素，還是極力看多一線和強(qiáng)二線城市2019年房?jī)r(jià)觸底反彈趨勢(shì)，中等看多中等及弱二線、長(zhǎng)三角與珠三角強(qiáng)三線城市2019年房?jī)r(jià)，看平一般區(qū)域強(qiáng)三線2019年房?jī)r(jià)，基本沒有太多增長(zhǎng)空間，嚴(yán)重看空弱三線、環(huán)北京以及四線城市2019年和2020年房?jī)r(jià)。

從2018年7月開始，全國(guó)主要大中城市房?jī)r(jià)陸續(xù)才開始有所松動(dòng)，而10月份開始正式全面下行，因此，預(yù)計(jì)在嚴(yán)厲調(diào)控下，2019年房?jī)r(jià)呈現(xiàn)見頂回落的過程，全國(guó)范圍至少有10％以上跌幅，未來3-5年看會(huì)出現(xiàn)城市與區(qū)域分化的走勢(shì)。預(yù)計(jì)到2019年第二季度左右，部分城市才會(huì)比較大的降幅，達(dá)到階段性谷底，同時(shí)中央和地方政策在各種因素的作用之下或許開始松動(dòng)，因此2019年6月份前后部分城市迎來買房入手抄底的良機(jī)。

2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)展望

不可否認(rèn)，過去十年是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，整個(gè)行業(yè)迎來歷史性發(fā)展機(jī)遇，并于2018年中到達(dá)階段性頂點(diǎn)。展望即將到來2019年，預(yù)期中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)調(diào)控仍然不會(huì)放松，是否繼續(xù)升級(jí)加碼有待觀察。2019年，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然充滿諸多變數(shù)，但是毫無疑問，房地產(chǎn)行業(yè)整體階段性下行的趨勢(shì)依然確立。作為全球三大金融中心之一，香港樓市一向是東亞地區(qū)樓市的風(fēng)向標(biāo)，傾巢之下豈有完卵，香港樓市即將面臨10年以來最慘淡的下跌，作為血脈相連且彼此融入的內(nèi)地市場(chǎng)，又豈有繼續(xù)不跌之理？

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于“新常態(tài)”發(fā)展階段，宏觀經(jīng)濟(jì)整體趨勢(shì)下行，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，宏觀經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)迭代，2019年房地產(chǎn)行業(yè)整體下行不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，我們依然要堅(jiān)定信心，堅(jiān)守希望，同時(shí)堅(jiān)持不破不立，穩(wěn)中求變。中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已是刻不容緩，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也正在經(jīng)歷從一級(jí)增量市場(chǎng)占優(yōu)到二級(jí)存量市場(chǎng)主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，由高增長(zhǎng)進(jìn)入了“去庫(kù)存”階段。同時(shí)，中央推行“租購(gòu)并舉”制度，支持住房購(gòu)買與出租兩者并行。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)已由過去的黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代，甚至逐漸走進(jìn)青銅時(shí)代，未來房地產(chǎn)開發(fā)商可能從“賣房子”轉(zhuǎn)向“賣服務(wù)”，實(shí)踐“存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)為王”的理念。

“在絕望中尋找希望，人生終將輝煌”——這句新東方創(chuàng)始人俞敏洪的經(jīng)典座右銘，曾經(jīng)激勵(lì)著無數(shù)懷揣出國(guó)求學(xué)夢(mèng)想的有志青年，用勤奮、智慧與執(zhí)著的人生態(tài)度，最終實(shí)現(xiàn)自己的人生夢(mèng)想，成功抵達(dá)大洋彼岸。我們依然可以清晰的看到，相對(duì)于歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展上行趨勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，龐大的人口基數(shù)、日益提升消費(fèi)升級(jí)需求以及宏觀經(jīng)濟(jì)未來觸底反彈的宏觀基本面，都會(huì)成為2019年下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底后企穩(wěn)反彈的最好注釋。“不經(jīng)歷風(fēng)雨怎么見彩虹”，經(jīng)歷2017年的熱烈，2018年的迷茫，即將到來2019年的堅(jiān)守，相信在凜凜寒冬中，定會(huì)迎來2020年的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的希望之春。