萬科社區(qū)商業(yè)的設計細節(jié)

不同位置不同類型的商鋪價值都有所不同，

設計過程有哪些需要注意的地方，

怎么設計才能最好賣或最賺錢？

1.店鋪價值與面積

店鋪的價值由銷售價值與經(jīng)營價值（租金）決定。面積小的店鋪銷售價值高，大店鋪經(jīng)營

價值高。店鋪價值邏輯：

（1）銷售型：

①雙三角規(guī)律——大面積、小價格，小面積、大價格。銷售型商鋪合理的切小面積。

②商鋪30~50、50~70、70~100㎡最好銷售。

③單鋪大于300萬元較難銷售。

（2）持有型：

①商鋪價值與層數(shù)關系：7A原理

②商鋪租金隨層數(shù)增加逐層減半，

③盡可能加大占地面積、降低層數(shù)。

但是考慮將來經(jīng)營階段合理的商鋪面積，切分并非越小越好，要結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃進行劃分。

2.店鋪價值與位置

店鋪價值與其所處層數(shù)及街區(qū)/盒子中的相對位置相關，與客流量緊密相關。

銷售型因重視外部展示，越臨街價值約高；經(jīng)營型重視內(nèi)部經(jīng)營，因此約靠近室內(nèi)人流集

中區(qū)域，價值約高。

店鋪價值邏輯

①銷售型：金角、銀邊（外側(cè)）、草肚皮

②持有類：金口、銀邊（室內(nèi)）、草肚皮

1.店鋪分類

店鋪可分為單層鋪、雙層鋪、樓鋪、一拖二鋪、小拖大鋪。單層鋪與一拖二、小托大的組合可提升整體商業(yè)價值。單層鋪和一拖二商鋪可通過一些排列組合形成豐富的沿街立面。

1.開間進深比

開間進深比1:2~3:10之間是合理區(qū)間  ,一般來說，3:5的開間進深比例對于一般業(yè)態(tài)來說是

比較有利于經(jīng)營的，最接近黃金比例0.618。

①開間進深比合理區(qū)間為1:2~3:10

③一般情況下進深最大不要超過15m

③常見鋪為4.2mX12m

商鋪鋪的面寬與柱距相關，進深一般以消防規(guī)劃與合理的進深比決定，要預留合鋪的可能

性。

①單鋪面寬通常為一個柱距的一半，進深相同時，可兩個商鋪組合成大商鋪。

②根據(jù)不同的柱距有不同的店鋪尺寸，可多個單鋪組合成大鋪

案例：商鋪面寬與柱距的關系

反面案例：深圳翡麗郡

2.單層鋪

單層鋪是社區(qū)商業(yè)中最小的單元，其平面包括售貨區(qū)、儲藏間與洗手間、所有功能的布置

以提高商鋪實用率與易用性為目的。

案例：深圳壹海城單層鋪模型

3.騎樓鋪

騎樓鋪通常為分層銷售的商鋪，單個商鋪間通過公共走道和連廊連接，每層商鋪均獨立對外開門。騎樓鋪特點一般是首層商鋪內(nèi)退，店鋪外形成走廊式的灰空間。

二層騎樓鋪

①騎樓店鋪外廊柱網(wǎng)對齊鋪間分隔；

②為提升整體價值，一般在中部設置小尺寸商鋪，盡端為大尺寸商鋪。

（4）一拖二鋪

可通過組合兩間單層鋪形成一拖二店鋪來提升整體價值。”一拖二“店鋪通過戶內(nèi)樓梯連接首層、二層，且首層、二層作為一個獨立單元同時銷售的商鋪，單個商鋪間無連通。

一拖二鋪除了銷售區(qū)、儲藏間與洗手間外新增了樓梯模塊，商鋪層高過高會降低店鋪的實用率。

為提高一拖二商鋪實用率應將層高控制在合理范圍內(nèi)并選擇樓梯雙跑、或三折的布置方式

同時，在一層樓梯底部設置衛(wèi)生間和儲藏室。

?在”一拖二“店鋪案例中，在鋪內(nèi)樓梯的形狀不變前提下，分別表示在5.1m，4.8m，4.5m層高中樓梯所產(chǎn)生的變化。

? 5.1m、4.8m、4.5m層高樓梯占商鋪面積百分比分別為20.37%、20.03%、19.36%

1.店鋪立面設計

單層商鋪采用分體式空調(diào)且商鋪背部為其他功能房間；店鋪立面通常呈現(xiàn)為三段式，店鋪標示、空調(diào)位、商鋪門，商鋪門寬除去必要的設備寬外做滿墻寬。

案例：室內(nèi)商鋪立面設計1

立面呈現(xiàn)為兩段式或三段式

案例：室外商鋪立面設計2

案例：組合商鋪立面

可適用于“一拖二”式商鋪及兩層獨立產(chǎn)權的商鋪。將兩層立面綜合設計，廣告位放置于醒目的二層，店鋪標示放置于層間梁處，給店鋪展示盡可能大的空間。

2.廣告位與空調(diào)排列方式

單層商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵排列可分為上下式，左右式，包含式。

案例：普通商鋪立面廣告位與空調(diào)格柵的4種排列

案例：普通商鋪立面無空調(diào)格柵

單層商鋪立面無空調(diào)格柵，空調(diào)放于屋頂、鋪側(cè)邊或商鋪間，店鋪廣告放置更加靈活，可結(jié)合店鋪門設計。

1.店鋪凈高設計

以萬科壹海城項目為例，商鋪層高為5.1m，梁高為0.9m。商鋪中有風管在不加吊頂情況下凈高為3.35m，無風管商鋪在不加吊頂情況凈高為3.85m。

案例：壹海城項目普通商鋪凈高示例

（一）社區(qū)商鋪店招設計要點

1.商鋪店招3大類型

（1）商業(yè)區(qū)域主標識

是指位于商業(yè)街入口處的醒目標識，其上面有商業(yè)街名稱、主力店logo，或商業(yè)樓梯上的標識。

主廣告牌位于建筑樓梯上的主要商業(yè)廣告，可供物業(yè)出租，廣告設計應與建筑立面結(jié)合設計。

（2）商家集中標識

位于商業(yè)核心交通流線區(qū)域，涵蓋業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，引導消費者的消費路線。（主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、您的位置等等）

（3）商鋪店招：商鋪自身的店招及廣告

位于商業(yè)核心交通流線處，有（樓層）業(yè)態(tài)分布，功能布置示意，包括：主要店鋪名稱、洗手間、垂直交通、安全出口、“您的位置”等信息，引導消費者行為動線。

2.店招設計的4大原則

（1）統(tǒng)一性

與街區(qū)整體形象統(tǒng)一設計，統(tǒng)一店招設計風格。標識不是獨立的設計要素，應與里面及其他因素（如雨棚、空調(diào)室外機、櫥窗等）綜合統(tǒng)一設計。

a.指示性標識：引導消費者至特定區(qū)域（如衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、問詢處等）的標識

b.裝飾性標識：為促進商業(yè)氛圍而設置的裝飾性構(gòu)件，上面有店鋪編號、店招或品牌理念等信息。

c.警示性標識：為規(guī)范合理的消費行為而設置的警示性標識。

（2）適應性

a.預留足夠的廣告位和店招位：商業(yè)的廣告招牌需要預留，為適應不同類型商業(yè)隊店招廣告位的需求，需要考慮一定的靈活性；二層及以上可結(jié)合建筑立面劃分，預留大幅廣告位置，并根據(jù)商鋪使用情況連續(xù)或分段設置。

b.預留商家的個性化店招可能性：店招應考慮后期商家經(jīng)營改造的可能性（如合并商鋪等）。

（3）昭示性

第一，盡可能使不同位置不同角度都能看到；

第二，結(jié)合外立面做多層次招牌。商業(yè)的廣告招牌在規(guī)劃設計的時候，要追求多層次、多角度的昭示性，招牌的可見性越強，價值越高。因此，在進行店招設計時需對其尺寸、比例、角度，針對不同動線人流的視線進行分析。

值得注意的是，騎樓影響商鋪的昭示性，如沒有在外立面設計預留廣告位，容易造成商家隨意增加廣告面。

（4）強制性

在保證相對靈活性的前提下，不能由商家亂改造，影響整體形象。

設計應設置幾個強制因素，如店招的高度、深度、寬度、基本樣式才材質(zhì)，商家必須遵守；后期管理應有管理手冊來控制商家的店面改造。

（二）商鋪細部設計要素

1.層高

影響層高的因素：①梁高（根據(jù)柱距而定）；②設備層高包括消防、煙道橫管、橋架、空調(diào)位等；③凈高。一般情況下：首層層高宜小于或等于4.8米，不得超過6m，其它層商業(yè)設施層高宜小于等于4.2m，不得超過5.1米。

2.店招

在商鋪規(guī)劃設計時應預留靈活的店招位，結(jié)合外立面其他因素統(tǒng)一考慮，其他設計原則與上述細部設計原則一致，設計時建議控制一下幾個要素的高度：

3.門頭櫥窗或展示面

設計原則：①通用性，不做個性化設計，兼顧店招適應性及可控性；②通透性原則，保證足夠的展示面，避免出現(xiàn)剪力墻遮擋門面；③完整性原則，保證商鋪門做平，當商鋪面寬小于3米時，采用1米寬單扇門，保證櫥窗展示面。

4.雨篷

5.空調(diào)

在規(guī)劃設計時應該預留足夠的空調(diào)位容量，且避免空調(diào)外機以及空調(diào)管直接裸露在外墻上。

①合理設置空調(diào)位，避免出現(xiàn)無空間安裝空調(diào)或者空調(diào)位不夠?qū)е滤罊C，避免出現(xiàn)室外機影響塔樓住宅；

②合理設置空調(diào)冷凝水管，避免出現(xiàn)冷凝水四溢影響商業(yè)形象；

③避免出現(xiàn)空調(diào)位對著人流吹的情況。

（三）商鋪戶型設計

（1）能提供客戶附加值的（如增加層高贈送面積）應盡可能提供附加值。

（2）商鋪最小面寬應不小于3m，進深面寬比不超過4：1。

（3）建議非住宅下部商鋪柱網(wǎng)為8m*8m，以方便拆分成4m+4m面寬，或3m+5m面寬，對地下車庫停車位布置也比較經(jīng)濟。

（4）商鋪（無外廊）得房率（套內(nèi)建筑面積/銷售面積*100%）不應低于90%。

（5）首層商鋪凈高（板下）不宜低于3.5m，二層商鋪凈高（板下）不宜低于3m。

（6）底層商鋪做結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的必要條件為：

a. 商鋪位于區(qū)域商業(yè)中心位置，人流量很大，商業(yè)銷售價值很高。

B. 做100m2以上大戶型（依然可以取得很高的銷售價值）。

（7）底層商鋪層高應考慮上部管線轉(zhuǎn)換的影響，滿足商鋪的凈空要求。

（8）復式戶型設計應盡可能提高二層空間的經(jīng)營價值，建議：

a.降低首層層高（滿足凈高低限即可），縮短客戶上二層樓梯的距離。

b.入口做挑高二層的空間，增加上下層互動。

c.上二層樓梯應做成簡易鋼梯，方便客戶拆改。

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