智汀國際 | 淺析房地產(chǎn)信托潛在金融風(fēng)險及規(guī)避策略

2017年以來，為給樓市“降溫”，國家實施了嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，銀行也相應(yīng)地收緊了對房地產(chǎn)的資金投放，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請開發(fā)貸款愈發(fā)困難。為解決資金難題，大量房企轉(zhuǎn)而通過信托渠道進(jìn)行融資，使我國的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)出現(xiàn)了明顯的過熱跡象：一是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快。2019年2月投向房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的資金比重上升，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)類信托的規(guī)模比重下降。具體來看，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品募集規(guī)模依舊占據(jù)首位，占比達(dá)到38％，環(huán)比增加5個百分點，金融類信托規(guī)模占比37％，環(huán)比增加7個百分點。

一、房地產(chǎn)信托過熱風(fēng)險

房地產(chǎn)信托過熱破壞調(diào)控政策引發(fā)的金融風(fēng)險

隨著房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“高熱不退”，金融風(fēng)險的苗頭也開始顯現(xiàn)：

一是房企融資結(jié)構(gòu)呈短期化，資金風(fēng)險激增。通過信托渠道融資償還期限一般在1年以內(nèi)，而之前作為房企融資主體的銀行開發(fā)貸款還款期限多數(shù)在1至5年。隨著大量房企將融資重點轉(zhuǎn)向信托市場，其整體融資結(jié)構(gòu)偏向短期化，“短貸長投”成為常態(tài)。一旦融資接續(xù)出現(xiàn)問題，即可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，或使房企為“續(xù)命”通過各種渠道高價融資，使資金風(fēng)險進(jìn)一步積聚。

二是房企融資成本大幅提升，勢必推高房價。大量房地產(chǎn)項目的涌入不斷推高房產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益，房企的融資成本也“水漲船高”。2018年一季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均年收益率7.71％，比上年同期增長了11％。依此測算，房企通過信托市場融資的年利率在9％左右，比房地產(chǎn)開發(fā)貸款年利率（一般6％左右）高了大概50％。房企融資成本大幅上升勢必傳導(dǎo)至消費端，從而推高房價，破壞房地產(chǎn)調(diào)控政策。

三是信托市場“一路狂飆”，違約事件頻現(xiàn)。在房地產(chǎn)信托的強力刺激下，信托市場出現(xiàn)了非理性增長。如3月最后一周新成立的信托資金規(guī)模突破200億元，環(huán)比暴漲近一倍，創(chuàng)下2018年記錄。同時涉地產(chǎn)信托項目的違約事件頻現(xiàn)，2018年來就有中融信托云南國資項目、中江信托浙江同城項目、英大信托—上海融御特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計劃、山西信托“信實55號”等出現(xiàn)違約。

二、金融風(fēng)險的規(guī)避策略

為此，建議中國人民銀行、銀保監(jiān)會切實加強對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管：

（一）建立產(chǎn)品發(fā)行調(diào)控機制，控制房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行節(jié)奏

制定房地產(chǎn)信托產(chǎn)品調(diào)控計劃，適度控制每周涉房地產(chǎn)信托資金的成立、發(fā)行數(shù)量及規(guī)模，盡量將各家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的增速控制在15％以內(nèi)，逐步使各家信托公司的涉房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比減少至30％以內(nèi)。

（二）建立價格監(jiān)督機制，對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)行價格指導(dǎo)

實行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品價格監(jiān)管指導(dǎo)制度，設(shè)定房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的價格上限。要求項目定價需與項目成本進(jìn)行公允性匹配，不得過分背離實際成本，嚴(yán)防因定價過高間接推高房價，或造成項目“爛尾”而引發(fā)資金風(fēng)險的連鎖反應(yīng)。

（三）完善信息披露制度，提升房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信息透明度

監(jiān)管部門應(yīng)要求信托企業(yè)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的底層資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的信息披露，其股權(quán)結(jié)構(gòu)務(wù)必簡單清晰，安全性和盈利性要有合理、公允的表述。嚴(yán)禁對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行錯綜復(fù)雜的多層設(shè)計，避免企業(yè)借此規(guī)避監(jiān)管、蒙蔽投資者。

（四）完善違法違規(guī)處置辦法，加大房地產(chǎn)信托違約事件處置力度

對于出現(xiàn)違約現(xiàn)象的信托公司，除進(jìn)行必要的處罰外，還要對其從嚴(yán)監(jiān)管，涉及違規(guī)事項的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一律不予備案。要求信托公司制定房地產(chǎn)信托項目退出機制，完善項目接盤、抵押物處置等保障投資者利益的制度設(shè)計。

（五）加強資金源頭管控，嚴(yán)格管理流向房地信托的各類資金

嚴(yán)控套用短期消費用途將銀行貸款資金違規(guī)引向房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的投機行為，監(jiān)控個人消費信貸資金通過第三方理財機構(gòu)以私募方式投向房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防止各類信貸、加杠桿資金大量涌入房地產(chǎn)信托市場，觸發(fā)重大金融風(fēng)險。