專家：2019房地產市場將面臨嚴重問題

可以說，2013年作為新一屆政府上任，一直在淡化房地產的問題，前兩年對房地產政策都談得不多，智汀國際了解到，直到2014年下半年，國內經濟增長下行壓力上升，中國政府不得不又使出房地產這個殺手锏，讓房地產成為拉動經濟增長的動力，所以，2015年開始的信貸政策全面放松及地方的各種限購政策松綁，再加上當時國內互聯網金融突然出現爆炸式增長，從2016年開始，國內所有的城市出現一波房價暴漲潮，先是從一線城市深圳開始，然后隨著不同城市的房地產宏觀調控政策出臺，這波房價暴漲潮逐漸向二線、三線、四線城市全面蔓延。后來隨著一線城市開始的房地產調控政策陸續的出臺，這一波房價暴漲潮才開始在一線城市、二線城市有所收斂，但是直到2018年，這波房價暴漲潮還在中西部地區一些城市蔓延。如2018年火爆地區海南各城市的房價都出現快速飚升。

到了2018年，隨著中美貿易摩擦的持續，隨著中國企業對國內經濟增長的信心減弱，從今年第4季度開始，國內經濟增長下行的壓力又開始出現，從而使得中央政府已經持續兩三年的房地產調控態度在2018年第四季度之后，有了不同對待，市場又在猜測2019年中國房地產市場是不是又會走上2015年房地產調控政策全面松綁之路。所以，2018年中央經濟工作會議對房地產政策的微妙變化，市場同樣認為這是2019年國內房地產調控政策全面松綁的重要跡象。

智汀國際了解到，中央經濟工作會議之后，政府職能部門住建部根據2018年中央經濟工作會議的精神，對2019年中國的房地產調控做出具體部署。這些具體部署與往年不同地方有很多，表現出不少房地產政策的新亮點。首先，住建部把2019年房地產的政策目標簡單的確定為“三穩”，即2019年要以穩地價、穩房價、穩預期為目標，促進房地產市場平穩健康發展。同時，也要求堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的房地產市場定位?？梢哉f，房地產調控政策的“三穩”，其實就是“一穩”，就是穩房價，因為地價是由房價決定，只有房價穩定，地價才不會下跌。如果房價不穩或房價下跌，特別是房地產開發商預期房價下跌，那么地價會比房價下跌得更快。同樣，穩預期也是穩定房價上漲而不讓房價下跌。因為，在一個以投資炒作為主導的房地產市場，如果要穩定房價，當然是穩定房價上漲預期。如果房價上漲預期逆轉，要穩定房價是不可能的事情。

那么政府為何要穩定房價呢？一個是與穩定GDP增長速度有關。因為，就目前中國的經濟形勢來看，如果2018年的GDP增長速度為6.6％，那么當年的GDP增量為54590億元，而2018年國內房地產市場，如果以1-11月份的數據來估算，那么2018年的房地產投資可以會達到12萬億元左右，增量為10200億元。2018年房地產的銷售金額可能達到141280億元，增量為14640億元左右。兩者相加增量達到25227億元，占2018年中國GDP增量的比重達46.6％（這里還沒有加上建筑業及由房地產拉動相應產業的增量）。這是房地產對當年GDP貢獻。所以，房地產在中國經濟增長這樣的一個概念中，永遠是調控宏觀經濟最有力的工具。而要保證國內房地產增長態勢不改變，當前最為重要就是讓房價穩定或房價上漲了。在一個以投資炒作為主導的房地產市場（最近西南財大的調查是，目前國內新購買住房的目的中投資用途占58.2％，改善型需求占到26.7％（即可投資也可自?。?，如果房價不能夠穩定，或房價不能夠再上漲，當前國內這種房地產市場繁榮是不可持續的。這就是穩房價的關鍵所在。

而穩定房價或讓房價再上漲，不僅可吸引住房投資者進入房地產市場，還在于可讓當前國內吹大巨大的房地產泡沫不至于破滅?？梢哉f，當前中國的房地產市場泡沫之大，是人類歷史絕無僅有的事情。當前中國不少城市的房價已經無法一般性的房價收入比、房價租金比、房價絕對水平來衡量了，沒有再高只有再高。政府出臺了無數多的房地產調控政策，中國絕大多數城市的房價只會上漲而不會下跌。更有人估計，目前中國房地產總值達到65萬億美元之高，已經超過了美國、歐盟和日本三國之總和。這是什么概念，意味中國的房地產市場泡沫已經到總要破滅之地步。那么面對這個巨大的房地產市場泡沫，如何才能讓它一直吹大下去而不破滅，最為重要的手段就是讓現有的房價只是上漲而不下跌，讓現在的房價穩定而不于當前房價有多高。如果國內房地產市場價格下跌，所有房地產市場的問題都會暴露出來。所以，在這兩個意義上說，穩房價成了整個2019年房地產調控政策的最高目標。但是，其他國家及地方的房地產調控，都是讓過大的房地產泡沫逐漸擠出，讓過高的房價逐漸回歸理性。最近的韓國、加拿大、澳大利亞是這樣，香港也如此。但是中國是個例外，中國想改寫市場法則！

現在的問題是，不少城市房價如此之高，對于絕大多數弱勢居民的居住問題如何來解決。所以，今年的房地產調控政策要求要求加大保障性住房的建設。比如要以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務，健全城鎮住房保障體系。支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應，因地制宜發展共有產權住房。從這些具體安排來看，深圳今年提出的房地產市場發展模式（4-4-2模式，即40％商品房、40％政府的租賃性住房、20％的保障性住房）開始體現在調控政策的文件中。政府的政策目標是以市場為主導的商品房來保證GDP增長，以保障性住房來化解一線城市、二線城市居民居住困難問題。

在這方面，2019年最大的亮點是《城市土地管理法》修訂，這點會對2019年國內的房地產市場產生重大影響。因為按照以往的《城市土地管理法》，集體所有的土地只有轉讓給城市地方政府才能夠進入市場進行交易。但12月23日修改后《城市土地管理法》草案，刪去了現行土地管理法關于從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定；對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。而讓集體建設用地進入市場，這將對國內的土地市場及住房市場將帶來前所未有的影響與沖擊。特別是對增加公租房及共有產權住房建設創造了非常好的條件。

對于住房租賃市場的發展，改變了去年的思路。政府認識到中國的住房租賃市場是一個短板，而不是如去年那樣一哄而上，結果各種問題都暴露出來。今年則認為是要補齊租賃住房短板。但這要在總結試點經驗基礎上，指導大中城市全面培育和發展住房租賃市場。即在干中學。所以，2019年的住房租賃市場如何發展，投資者還得根據政策變化而行。也提出繼續推進集體土地建設租賃住房試點工作。對于這點，在沒有修改法律之前，要達其成并非易事，但在今年城市土地管理法改訂后，已經提供了法律上的基礎條件，估計在2019年會有突破性的進展。

還有，今年房地產政策強調地方政府的主體責任。中央政府的意圖就是讓房地產調控政策完全落實到地方政府身上，以此根據市場變化制定適合當地的房地產市場的政策，保證當地房地產市場發展。但正是因為這條，已經成了不少地方政府房地產市場調控政策松綁的理由。如之后立即就有菏澤取消限售、廣州取消公寓限購令、珠海降低購房門檻、深圳下調首套房利率及房地產開發房價上漲等。如果說，地方政府要承擔房地產市場調控的主體責任就是讓地當房地產市場調控政策松綁，就是讓當地的房價上漲，那么2019年的房地產市場調控政策的結果就十分清楚了。如果當前政府的房地產調控政策的預期結果就是讓房價上漲，那么2019年中國房地產市場所面臨的風險也就會越來越高。這就是當前或2019年中國房地產市場面臨的嚴重問題。